2019房地產估價師《經營與管理》第一章考點：房地產投資的風險
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1.風險的相關概念
風險-未來獲得預期收益可能性的大小
風險收益-實際收益超出預期收益,增加部分稱風險報酬
風險損失-實際收益低于預期收益
【2013年真題】從房地產投資的角度來說，風險是指過去獲得的實際收益與預期收益的差異程度。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產投資風險的概念。從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。參見教材P16。
【2012年真題】王某花50萬元購買了某宗物業，預期目標收益率為10%，但該投資第1年末出現了風險損失，該物業第1年的實際收益可能為( )萬元。
A.2
B.3
C.4
D.5
E.6
『正確答案』ABC
『答案解析』本題考查的是房地產投資風險的概念。只要是實際收益未達到目標收益，就稱為風險損失。參見教材P17。
2.風險的度量
【解題思路與方法】如何比較風險的大小
第一步，計算出兩物業的價值的期望值。(加權平均值)
第二步，計算出兩物業的標準差。
第三步，如兩物業期望值相同，則直接比標準差即可，標準差小的風險小。
第四步，如兩物業期望值不同，需計算標準差與期望值之比，該比值小的那個風險小
3.房地產投資風險的內涵(四方面)
投入資金的安全性
期望收益的可靠性
投資項目的變現性
資產管理的復雜性
4.房地產投資風險的分類(8+6)
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系統風險（8個） |
個別風險（6個） |
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內涵 |
·又稱不可分散風險或市場風險 |
·僅對市場內個別項目產生影響 |
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種類 |
·通貨膨脹風險 |
·收益現金流風險 |
5.房地產投資的系統風險
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序號 |
風險名稱 |
內涵 |
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1 |
通貨膨脹風險 |
■購買力降低給投資者帶來的風險 |
|
2 |
市場供求風險 |
■供求關系的變化會造成房地產價格的波動與租金水平的變化 |
【重點難點】如何規避通貨膨脹風險
以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險越大，實際上承擔了本應由承租人承擔的風險。
投資者通過適當調整其要求的最低收益率來降低風險對實際收益率的影響程度(調高)。
【2013年真題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風險是( )風險。
A.政策
B.通貨膨脹
C.利率
D.或然損失
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產投資的系統風險。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業的投資者，實際上承擔了本來應由承租人承擔的風險。參見教材P18。
【典型例題】整個國家市場環境條件變化對房地產市場的影響，要比當地市場環境變化造成的影響大。( )
『正確答案』×
『答案解析』本題考查的是房地產投資的系統風險。房地產市場是地區性市場，當地市場環境條件變化的影響要比整個國家市場環境變化的影響大。參見教材P18。
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序號 |
風險名稱 |
內涵 |
|
3 |
周期風險 |
·房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險 |
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4 |
變現風險 |
指急于將房地產兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。（跳樓價的損失） |
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5 |
利率風險 |
·利率調升對房地產投資的影響 |
【重點難點】利率調升對房地產投資的影響
折現率提高，折現后的價值變小，導致房地產實際價值的折損
加大投資者的債務負擔，導致還貸困難，抑制房地產需求，導致價格下降
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序號 |
風險名稱 |
內涵 |
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6 |
政策風險 |
|
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7 |
政治風險 |
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8 |
或然損失風險 |
■指火災、風災或其他偶然發生的自然災害引起的置業投資損失 |
6. 房地產投資的個別風險(6類)
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序號 |
風險名稱 |
內涵 |
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1 |
收益現金流風險 |
項目的實際收益現金流未達到預期目標要求的風險（收入低了） |
|
2 |
未來運營費用風險 |
物業實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險（費用高了） |
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3 |
資本價值風險 |
即使收益和運營費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。（收益不變，但由于折現率或報酬率變化，資本價值變化了） |
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4 |
機會成本風險 |
也稱比較風險，投資該項目而失去了投資其它項目的機會，失去了相應的可能收益 |
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5 |
時間風險（時機與時間） |
房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。不僅表現為選擇合適的時機進入市場，還表現為物業持有時間的長短、物業持有過程中對物業重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短等 |
|
6 |
持有期風險（持有時間） |
與房地產投資持有時間相關的風險，壽命周期越長，持有期風險越大 |
【重點難點】注意利率風險和資本價值風險
利率是收益率的重要決定因素，但不是唯一
利率風險是系統風險，資本價值風險是個別風險
7.風險對房地產投資決策的影響
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投資者特點 |
投資目的 |
投資對象 |
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收益型 |
承受低風險低收益水平的長期投資者 |
獲得穩定租金收益 |
進入穩定期的收益性物業 |
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收益加增值型 |
能承受中等風險和收益水平 |
物業租金收益＋物業增值收益 |
未進入穩定期或剛剛竣工的收益性物業 |
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機會型 |
承受較大投資風險，期望獲得高收益 |
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