2019房地產估價師《經營與管理》第一章考點：房地產投資的形式和利弊
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1.房地產投資的分類(2+3)
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分類 |
內涵 |
子分類 |
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直接投資 |
投資者直接參與房地產開發或購買過程與有關管理工作 |
開發投資 |
買土地 |
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置業投資 |
買已建成的房地產 |
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間接投資 |
投資者將資金投入有價證券，不需要直接參與房地產開發經營工作 |
投資房地產股票或債券 |
股票+債券 |
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投資房地產信托基金 |
信托 |
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購買住房抵押支持證券 |
抵押支持證券 |
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【典型例題】下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是( )。
A.購買房地產股票
B.購買商鋪
C.購買房地產債券
D.購買住房抵押支持證券
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產直接投資。房地產直接投資包括從取得土地使用權開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。房地產置業投資，其對象可以是市場上的增量房地產(開發商新竣工的商品房)，也可以是市場上的存量房地產(舊有房地產)。參見教材P11。
2.房地產開發投資和置業投資
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類型 |
內涵 |
性質 |
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開發 |
從取得土地使用權開始－搞開發建設通過轉讓獲得開發利潤 |
■屬于中短期投資 |
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置業 |
買已建成的房地產－出租或者轉售獲利 |
可以是增量房地產（新房），也可以是存量房地產（舊房） |
【2011年真題】房地產開發投資形成的供給是房地產市場上的( )。
A.增量供給
B.存量供給
C.潛在供給
D.總量供給
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是房地產直接投資。房地產開發投資指從事商品房和土地開發經營活動的投資，屬于中短期投資，形成了市場上的增量供給。參見教材P10。
3.機構投資者的置業投資選擇
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機構投資者類型 |
置業投資對象 |
投資特點 |
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缺乏投資經驗又具有低風險偏好的投資者 |
購買黃金地段的優質成熟物業 |
■購買價格高 |
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具備投資管理經驗的投資者 |
購買處于優良區位的新竣工甚至尚未竣工的物業 |
■初始價值和初始收益水平低 |
4.投資房地產投資信托基金
■投資者將資金交由信托基金，基金由專業人士進行投資組合，將資金投入房地產業，基金機構將收益再分配給投資人，是一種基于信任的委托投資關系。
■房地產信托的收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東。
【重點難點】REITS的優勢與類型
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優勢 |
內涵 |
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收益相對穩定 |
■收益主要來源于所擁有的物業的經常性租金收入 |
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流動性好 |
■可以在證券交易所交易 |
【重點難點】REITS的類型(三大類)
混合型基金
抵押型基金
權益型基金
5.住房抵押支持證券
■把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散風險的目的。
■銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司，該公司再將債權轉化為證券出售給投資者。
■購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產投資收益。
6.房地產投資的利與弊(四利三弊)
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項目 |
內容 |
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四利 |
■相對較高的收益水平（高于儲蓄、股票、債券） |
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三弊 |
■投資數額巨大 |
【2015年真題】房地產置業投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產投資( )。
A.存在效益外溢和轉移
B.易獲得金融機構的支持
C.具有保值增值性
D.可提高投資者的資信等級
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是房地產投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產和其他有形資產的重置成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。參見教材P14。
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