相關推薦：2019房地產估價師《經營與管理》第一章考點匯總

1.投資的概念

(1)概念

·投資是指經濟主體(個人或單位)以獲得未來資金增值或收益為目的，預先墊付一定量的資金或實物，經營某項事業的經濟行為。

(2)理解(三個角度)

通俗角度-投資就是用錢來獲取更多的錢。

金融角度-投資是購買金融資產以期獲得未來收益或資產升值后將其以更高價格賣出的行為。

經濟角度-投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產出或財富的行為。

2.投資的分類(四種分類)

3.投資的特性(四特性)

投資是一種經濟行為

投資具有時間性(犧牲即期消費獲得將來消費)

投資目的是獲取收益

投資具有風險性

4.房地產投資的分類(三種分類)

【重點難點】不同投資主體的投資目的顯著差異

【2013年真題】按物業用途不同劃分的房地產投資類型包括(　)。

A.居住物業投資

B.商用物業投資

C.土地開發投資

D.房地產經營投資

E.酒店投資

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。按物業用途類型劃分，房地產投資可分為居住物業投資、商用物業投資、工業物業投資、酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業投資。參見教材P5。

4.1 居住物業投資

【2014年真題】下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有(　)。

A.廉租住房

B.公共租賃住房

C.經濟適用住房

D.商品住房

E.小產權房

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。公共住房：廉租住房;經濟適用住房;限價商品住房;公共租賃住房。商品住房：普通住宅;高檔住宅;公寓;別墅。參見教材P5。

4.2 商業物業投資

【2012年真題】關于商業物業投資的說法，正確的有(　)。

A.商業物業分割產權銷售越來越成為一種趨勢

B.商業物業交易常在機構投資者之間進行

C.區位選擇對商業物業投資有著特殊的重要性

D.商業物業不適合長期投資

E.商業物業投資收益全部來自出租收益

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。A選項，開發—持有或整體出售給機構投資者統一持有模式越來越成為一種趨勢。D、E選項，由于商用物業投資的收益主要來自物業出租經營收入和物業資產升值，因而更適合作為長期投資。參見教材P5。

4.3 工業物業投資

4.4 酒店和休閑娛樂設施投資

4.5 特殊物業投資

【2014年真題】因為變現性較差，所以房地產投資不宜作為長期投資。 (　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。土地不會毀損，投資者在其上擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產投資非常適合作為一種長期投資。參見教材P7。

【2014年真題】因為變現性較差，所以房地產投資不宜作為長期投資。 (　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。土地不會毀損，投資者在其上擁有的權益通常在40年以上，而且擁有該權益的期限還可以依法延長;地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產投資非常適合作為一種長期投資。參見教材P7。

【2015年真題】房地產投資易產生資本價值風險的主要原因，是房地產具有(　)。

A.異質性

B.用途廣泛性

C.類型多樣性

D.弱流動性

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。房地產的異質性，也導致每宗房地產在市場上的地位和價值不可能一致。這就為房地產市場價值和投資價值的判斷帶來了許多困難，使投資者面臨著資本價值風險。參見教材P8。

5. 房地產投資的特性(8大特點)

【2014年真題】房地產投資收益受周邊環境影響較大的主要原因，是房地產投資具有(　)。

A.依賴專業管理

B.效益外溢和轉移

C.異質性明顯

D.變現性較差

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。存在效益外溢和轉移是房地產投資的特性之一，主要是房地產投資效益狀況受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。參見教材P9。

【2013年真題】新建重點中學周邊的房價迅速上漲，表明房地產投資具有(　)的特性。

A.易產生資本價值風險　　　　

B.易受政策影響

C.存在效益外溢和轉移　　　　

D.適于長期投資

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。房地產投資收益狀況受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響，稱之為存在效益外溢和轉移。參見教材P9。

【2015年真題】房地產投資區別于其他類型投資的重要特性包括(　)。

A.需要適時的更新改造投資

B.易受政策影響

C.依賴專業管理

D.適于短期投資

E.變現性差

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。選項D錯誤，房地產適用于長期投資。房地產投資的特點包括：區位選擇異常重要;適于進行長期投資;需要適時的更新改造投資;易產生資本價值風險;變現性差;易受政策影響;依賴專業管理;存在效益外溢和轉移。參見教材P6～9。

【重點難點】兩個壽命

【重點難點】自然壽命與經濟壽命的關系

一般自然壽命要比經濟壽命長(有空置的情況)

可以通過對建筑進行更新改造，延長其自然壽命，從而獲得幾個經濟壽命

房地產投資追求項目全壽命周期利益最大化

【2012年真題】收益性房地產經濟壽命的起始點，是地上建筑物 (　)之日。

A.開始施工　　　

B.竣工

C.登記　　　　　

D.開始營業

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產投資概述。收益性房地產經濟壽命的起始點，是地上建筑物竣工之日。參見教材P7。