2018年房地產估價師《理論與方法》第十一章教材解讀：劃分路線價區段
更新時間：2018-10-10 10:31:25
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第十一章 地價評估和地價分攤
第二節 路線價法
劃分路線價區段：
路線價區段位于街道兩側，是帶狀的。一個路線價區段是具有相同路線價的地段。在劃分路線價區段時，應將"通達性相當、位置相鄰、地價相近"的臨街土地劃為同一個路線價區段。兩個路線價區段的分界線，原則上是地價水平有明顯差異的地點，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個路線價區段。但較長的繁華街道，有時根據地價水平差異情況，需要將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區段，分別附設不同的路線價。而某些不繁華的街道，因地價水平差異不大，同一個路線價區段可延長至數個路口。另外，同一條街道兩側的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應以街道中心為分界線，將該街道兩側視為不同的路線價區段，分別附設不同的路線價。
設定標準臨街深度：針對本知識點提問? 標準臨街深度簡稱標準深度，從理論上講，是街道對地價影響的轉折點：由此點接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高;由此點遠離街道的方向，地價可視為基本不變。但在實際估價中，設定的標準臨街深度通常是路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的眾數或平均數。例如，某個路線價區段內臨街土地的臨街深度大多為l8m，則標準臨街深度應設定為l8m;如果臨街深度普遍為25m，則標準臨街深度應設定為25m。
以各宗臨街土地的臨街深度的眾數作為標準臨街深度，可以簡化以后各宗土地價值的計算。如果不以各宗臨街土地的臨街深度的眾數為標準臨街深度，由此制作的臨街深度價格修正率將使以后多數土地價值的計算都要用l臨街深度價格修正率進行調整。這不僅會增加計算的工作量，還會使所求得的路線價失去代表性。
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