2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：收入估算與資金籌措
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第八章 房地產開發項目可行性研究
第四節 房地產開發項目投資與收入估算
收入估算與資金籌措：
(一)收入估算
估算房地產開發項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內容通常包括：擬租售物業的類型、時間和相應的數量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應遵守政府有關租售和經營的規定，并與開發商的投資策略相配合。
1.租售方案
租售物業的類型與數量，要結合項目可提供的物業類型、數量來確定，并要考慮到租售期內房地產市場的可能變化對租售數量的影響。對于一個具體的項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數量及其與建筑物的對應關系，在整個租售期內每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業類型和數量。綜合用途的房地產開發項目，應按不同用途或使用功能劃分。
2.租售價格
租售價格應在房地產市場分析的基礎上確定，一般可選擇在位置、規模、功能和檔次等方面可比的交易實例，通過對其成交價格的分析與修正，最終得到項目的租售價格。也可以參照房地產開發項目產品定價的技術和方法，確定租售價格。
租售價格的確定要與開發商市場營銷策略相一致，在考慮政治、經濟、社會等宏觀環境對物業租售價格影響的同時，還應對房地產市場供求關系進行分析，考慮已建成的、正在建設的以及潛在的競爭項目對擬開發項目租售價格的影響。
3.租售收入
房地產開發項目的租售收入等于可租售面積的數量乘以單位租售價格。對于出租的情況，還應考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租戶的時間)和空置率(未租出建筑面積占可出租的總建筑面積的百分比)對年租金收人的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收人，并形成租售收入計劃。租售收入的估算，可借助表8-3和表8-4所提供的格式進行。
4.收款方式
收款方式的確定，應考慮當地房地產交易的付款習慣，確定分期付款的期數及各期付款的比例。
(二)資金籌措資金籌措計劃，要以房地產開發項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎，確定資金的來源和相應的數量。項目的資金來源通常有資本金、預租售收入及借貸資金三種渠道。為了滿足項目的資金需求，可優先使用資本金，之后考慮使用可投入的預租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。
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