2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(第六章)
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2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(第六章)：
1.房地產(chǎn)投資項目中投資與成本
開發(fā)投資——出售：投資為開發(fā)建設(shè)投資，成本為開發(fā)產(chǎn)品成本。
開發(fā)投資——出租：投資為開發(fā)建設(shè)投資，成本為營業(yè)成本+運營費用。
置業(yè)投資——出售：投資為購買投資、裝修及更新改造投資，成本為開發(fā)產(chǎn)品成本。
置業(yè)投資——出租：投資為購買投資、裝修及更新改造投資、經(jīng)營資金，成本為營業(yè)成本+運營費用。(P170)
2.3開發(fā)產(chǎn)品成本
■當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，將開發(fā)建設(shè)投資轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品成本。
■同一項目有不同產(chǎn)品的，可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。
3.利潤(P172)
毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-增值稅和稅金附加-土地增值稅。
毛利潤率=毛利潤/營業(yè)收入。
營業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營收入。
銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入。
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。
營業(yè)利潤(開發(fā)投資)=毛利潤-期間費用;
營業(yè)利潤(出租經(jīng)營)=毛利潤-運營費用;
期間費用=銷售費用+管理費用+財務(wù)費用
運營費用=期間費用+運營期間稅費+物業(yè)服務(wù)管理費+大修基金
利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額
營業(yè)外收支凈額=投資收益+補貼收入+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出
凈利潤=利潤總額-所得稅
凈利潤率=凈利潤/營業(yè)收入(%)
可分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金)+未分配利潤
4.增值稅
■增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種
■納稅人：在我國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人
■稅率：17%、11%、6%三項
2016年5月1日，我國正式實行營業(yè)稅改征增值稅
5. 對投資分析工作的影響(兩種方法考慮通貨膨脹)
允許未來年份經(jīng)營收入以及運營成本隨著通貨膨脹分別有所增加。
如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可以調(diào)低折現(xiàn)率。
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