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第七章不動產登記制度與政策

第一節不動產登記概述

不動產登記的基本規定：

(一)不動產登記載體

不動產登記的載體有不動產登記簿、不動產權證書和不動產登記證明。不動產登記簿是不動產物權歸屬和內容的根據;不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。不動產登記簿采用電子介質的，應當配備專門的存儲設施，采取信息網絡安全防護措施，并定期進行異地備份，具有唯一、確定的紙質轉化形式。采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。不動產登記簿由不動產登記機構指定專人負責管理、永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當及時補造。

不動產權證書和不動產登記證明是不動產登記機構頒發給權利人或登記申請人作為其享有權利或已辦理登記的憑證，是不動產登記簿所記載內容的外在表現形式。不動產權證書和不動產登記證明記載的事項，應當與不動產登記簿一致;如記載不一致的.除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

(二)不動產物權生效時間

根據原因行為不同，不動產物權生效時間主要分為三種情形。一是法定生效，即根據法律規定物權生效，如《物權法》第四十七條規定，城市的土地屬于國家所有。因此，屬于國家所有的土地所有權就不需要通過登記的方式來公示所有權的歸屬。二是，基于法律行為的物權生效，物權自記載于不動產登記簿生效。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。如房屋買賣、房地產抵押，自記載于不動產登記簿時發生物權效力。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，未辦理物權登記的，不影響合同效力;依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。三是，基于事實行為發生的物權變動，只要事實行為發生，不經登記，物權變動也發生效力。這些事實行為主要有：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。但權利人基于事實行為取得物權的，處分該物權時，依據法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

(三)不動產登記信息查詢

不動產登記是以維護不動產交易安全與效率為目的的法律制度。不動產登記簿也是為了貫徹物權公示目的而設立的。因此，不動產登記信息應當是公開的。從國際慣例上看，不動產登記公開有兩種模式。一是完全公開，是指不動產登記簿完全公開，任何人都可以查詢、復制登記簿。奧地利、法國、我國中國臺灣采取此種模式。二是有限公開。《物權法》頒布前，國土資源部、原建設部分別頒布了《土地登記資料公開查詢辦法》《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》。這兩個辦法根據登記資料的差異確定了不同的公開原則。《物權法》出臺后，確定了權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料。《不動產登記暫行條例》也沿用了《物權法》的規定。“權利人”，是指不動產的登記權利人，即在不動產登記簿上記載的不動產物權的歸屬人，如房屋的所有權人、房屋的抵押權人、地役權人、建設用地使用權人等。權利人可以自己申請查詢、復制登記資料，也可以委托他人查詢、復制登記資料。“利害關系人”，是指與登記的不動產具有法律上的利害關系之人，它不僅包括交易的當事人，也包括與登記權利人發生其他法律糾紛的人。