2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章教材解讀:建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式


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第八章 成本法及其運(yùn)用
第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取
建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式:
按照建筑物重新建造方式的不同,建筑物重新購(gòu)建價(jià)格分為重建價(jià)格和重置價(jià)格。這兩種重新購(gòu)建價(jià)格也可以說(shuō)是兩種重新購(gòu)建價(jià)格基準(zhǔn),分別稱為重建價(jià)格基準(zhǔn)和重置價(jià)格基準(zhǔn)。
重建價(jià)格也稱為重建成本(reproduction cost)、重建價(jià)值,是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下,重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。這種重新建造方式可形象地理解為"復(fù)制"。因此,進(jìn)一步地說(shuō),重建價(jià)格是在原址,按照原有規(guī)格和建筑形式,使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備,采用原有建筑技術(shù)和工藝等,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下,重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。
重置價(jià)格也稱為重置成本(replacement cost)、重置價(jià)值,是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下,重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。
重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同。一般的建筑物適用重置價(jià)格,有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。但因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備,或因建筑技術(shù)、工藝和標(biāo)準(zhǔn)改變等,使"復(fù)制"有困難的建筑物,一般只好使用重置價(jià)格,或者盡量做到"形似"。
重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果,也是"替代原理"的體現(xiàn)。由于技術(shù)進(jìn)步,使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過(guò)時(shí)落后或者成本過(guò)高,而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等,不僅功能更加完善,而且成本會(huì)降低,因此重置價(jià)格通常低于重建價(jià)格。
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