2018年房地產估價師《理論與方法》教材解讀：成本法估價需要具備的條件
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第八章 成本法及其運用
第一節 成本法概述
成本法估價需要具備的條件：
運用成本法估價需要注意的是，現實中的房地產價格特別是具體一宗房地產的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構成價格。換一個角度講，房地產成本的增加并不一定能增加其價值，花費的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于"成本加平均利潤"是在較長時期內平均來看的，并且需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進出市場)，二是該種商品本身可以大量重復生產。其原理如下：
首先假設價格正好等于成本加平均利潤，并假設此時的供給與需求正好平衡，然后假設有某個因素(如利率上調)導致了供大于求，則在供求規律和利潤激勵的作用下會出現以下循環：供大于求一價格下降一開發利潤率降低一開發投資減少一開發量縮減一供給減少一價格上漲一開發利潤率上升一開發投資增加一開發量增加一供給增加一價格下降……
顯而易見，如果不是在較長時期內，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復生產，則上述循環就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤。實際上，即使具備這些條件，價格等于成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著"成本加平均利潤，，而上下波動，趨向于"成本加平均利潤"。當求大于供時，價格可能大大高于開發成本;當供大于求時，價格可能大大低于開發成本。因此，房地產開愛成本高，并不意味著房地產價格就必定高;房地產開發成本低，也不意味著房地產價格就必定低。正是因為房地產價格與房地產開發成本不是始終成正比，才出現了房地產開發投資有賺錢與賠錢的問題。無論是從一個房地產開發項目來看，還是從一個房地產開發企業來看，甚至從整個房地產開發行業來看，都有賺錢與賠錢的問題。如果房地產價格始終是由房地產開發成本決定的，則海南、北海的房地產市場就不會有1993年房地產熱過后的一段"悲慘"局面。
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