2018年房地產估價師《理論與方法》教材解讀：成本法的理論依據
更新時間：2018-07-18 09:39:50
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第八章 成本法及其運用
第一節 成本法概述
成本法的理論依據：
成本法的理論依據是生產費用價值論——商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。具體可從賣方和買方兩個角度來看。從賣方的角度來看，房地產價格是基于其過去的“生產費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發該房地產已花費的代價。如果低于該代價，他就要虧本。進一步來看，當一種房地產的市場價格低于它的成本時，它就不會被開發，除非它的市場價格升高了;而如果一種房地產的市場價格遠高于它的成本，則它將會很快進入市場，直到其市場價格降下來。
從買方的角度來看，房地產價格是基于其社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預計重新開發該房地產的必要支出及應得利潤。如果高于該必要支出及應得利潤，則還不如自己開發(或者委托他人開發)。例如，當房地產為土地與建筑物的綜合體時，買方在確定其購買價格時通常會這樣考慮：如果自己購買一塊相似的土地的現時價格是多少，然后在該土地上建造相同或相似的建筑物的現時費用又是多少，此兩者之和(含應得利潤)便是自己愿意支付的最高價格。當然，如果該房地產中的建筑物是舊的或者質量、性能上有缺陷，或者建筑物以外還有一些不利因素，則買方在確定其愿意支付的最高價格時還會考慮折舊，即還要減價。
由上可見，一個是不低于開發已花費的代價(含應得利潤)，一個是不高于預計重新開發的必要支出及應得利潤，買賣雙方可以接受的共同點是正常的開發代價(包含開發的必要支出及應得利潤)。因此，估價對象的價值便可以根據重新開發估價對象的必要支出及應得利潤來求取。
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