2018年房地產估價師《理論與方法》教材解讀：凈收益測算應注意的問題
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第七章 收益法及其運用
第四節 凈收益的測算
凈收益測算應注意的問題：
一)有形收益和無形收益
房地產收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是指房地產帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房地產帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高聲譽和信用、增強融資能力等。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。
無形收益通常難以貨幣化，難以在測算凈收益時予以考慮，但可通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。此外值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。例如，在當地能顯示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。
(二)實際收益和客觀收益
房地產收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在當前經營管理狀況下實際取得的收益，它一般不能直接用于估價。因為具體經營管理者的能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結果。例如，城市中有一塊尚未利用的空地，實際收益為零，甚至為負數(因為要繳納有關稅費)，但如此并不表示該塊空地無價值。再如，一個交通便利的商場或酒店，由于經營不善，由收入減去費用所得的結果可能為負數，這也不意味著該房地產無價值。相反的情況，如一個交通不便、環境不太好的賓館，因有特殊關系能將一些會議、活動指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高。
客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價的依據。因此，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收人、運營費用或者凈收益，除有租約限制外，一般應采用正常客觀的數據。為此，除有租約限制外，利用估價對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應將它們與類似房地產在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。如果與正常客觀的情況不符，應對它們進行適當的修正，使其成為正常客觀的。
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