2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：資本金利潤率和資本金凈利潤率
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第六章 經濟評價指標與方法
第四節 靜態盈利能力指標及其計算
資本金利潤率和資本金凈利潤率：
(一)資本金利潤率
資本金利潤率，是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產投資項目投入的資本金或權益資本。
(二)資本金凈利潤率
資本金凈利潤率，是指項目經營期內一個正常年份的年稅后利潤總額或項目經營期內年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。4.靜態投資回收期：針對本知識點提問? 靜態投資回收期(P’b)，是指當不考慮現金流折現時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產投資項目來說，靜態投資回收期自投資起始點算起。5.現金回報率與投資回報率：針對本知識點提問? 現金回報率和投資回報率，都是房地產置業投資過程中，投資者量測投資績效的指標，反映了置業投資項目的盈利能力。
(一)現金回報率
現金回報率是指房地產置業投資中，每年所獲得的現金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。該指標反映了初始現金投資或首付款與年現金收入之間的關系。現金回報率有稅前現金回報率和稅后現金回報率。其中，稅前現金回報率等于營業利潤(凈經營收人)扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資;稅后現金回報率等于稅后凈現金流量除以投資者的初始現金投資。
現金回報率指標非常簡單明了：它與資本化率不同，因為資本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。
(二)投資回報率
投資回報率是指房地產置業投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權益資本的比率。相對于現金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業權益增加的價值，還可以考慮將物業升值所帶來的收益計入投資收益。投資回報率計算過程中采用的現金收益，通常為稅后現金收益。投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產投資的增值收益和權益增加收益。該指標反映了初始權益投資與投資者實際獲得的收益之比。存不考慮物業增值收益時。
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