2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：房地產投資活動中的現金流量
更新時間：2018-06-22 09:53:30
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第五章 現金流量與資金時間價值
第一節 現金流量
房地產投資活動中的現金流量：
根據房地產開發經營企業的業務經營模式類型，可以將房地產投資業務劃分為“開發-銷售”、“開發-持有出租-出售”、“購買-持有出租-出售”、“購買-更新改造-出售”、“購買-更新改造-出租-出售”等基本模式。對于某一具體房地產開發投資項目而言，其經營模式或為上述模式的一種，或為上述兩種或兩種以上模式的組合。
(一)開發-銷售模式現金流量圖
開發-銷售模式主要適用于商品住宅開發項目，部分其他用途類型的開發項目也可能采用開發-銷售模式。這種業務模式下的現金流出包括土地成本、建造成本、開發費用(管理費用、銷售費用和財務費用)、銷售稅費，現金流入是銷售收入。
(二)開發-持有出租-出售模式現金流量圖
開發-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業、高級公寓等收益性房地產項目。
(三)購買持有出租-出售模式現金流量圖
許多房地產企業購買新建成的收益性房地產，然后持有并出租經營，并在未來的某個時點將物業轉售出去，形成了購買持有出租-出售模式。
(四)購買-更新改造-出售模式現金流量圖
也有部分房地產企業擅長購買舊有住宅或收益性物業，通過更新改造甚至改變物業用途后再出售，形成了購買-更新改造-出售模式。
(五)購買-更新改造-出租-出售模式現金流量圖
將更新改造后的收益性房地產持有并出租經營，并在持有經營一段時間后，根據市場狀況和企業財務狀況將其轉售出去，也是部分房地產企業常采用的業務模式，即購買-更新改造-出租-出售模式。
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