2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：市場趨勢分析
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第四章 房地產市場調查與分析
第二節 市場分析的手段與方法
市場趨勢分析：
分析市場趨勢的方法主要有：
(一)購買者意圖調查法
購買者意圖調查法就是通過直接詢問消費者在某一時期需要哪些商品及其數量來進行分析的方法。
(二)銷售人員意見綜合法
當不能直接調查購買者或費用太高時，可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業需求。由于銷售人員接近消費者，對情況比較熟悉，因此綜合若干銷售人員的估計往往能得到很有價值的結果。
(三)老師意見法
老師意見法又稱為德爾菲(Delphi)法，是美國蘭德公司于20世紀40年代末提出的。運用老師調查法時，首先組成由經銷商、分銷商、市場影響顧問或其他權威人士組成的老師小組，人數不宜過多，一般在20人左右，各老師只與調查員發生聯系，然后按下列程序進行：
(1)提出所要預測的問題及有關要求，必要時附上有關這個問題的背景材料，然后一并寄給各老師。
(2)各老師根據所掌握的資料和經驗提出自己的預測意見，并說明自己主要使用哪些資料提出預測值的，這些意見要以書面形式返回調查人員。
(3)將各老師的第一次預測值說明列成表，并再次分發給各位老師，以便他們比較自己和他人的不同意見，修改自己的意見和判斷。
(4)將所有老師的修改意見置于一個修正表內，分發給各位老師做第二次或多次修改。最后綜合各位老師的意見便可獲得比較可靠的預測值。
(四)時間序列分析法
時間序列分析法利用過去的數據或資料來預測未來的狀態，即根據過去數據中的因果關系來預測未來的值，過去和未來的狀態僅是時間的函數。
(五)相關分析法
時間序列分析法是僅對時間為變量的函數的定量預測方法，它沒有考慮其他眾多影響市場需求的實際因素，因此在許多情況下是不適用的。此時可運用相關分析的理論判斷銷售量與其他因素相關的性質和強度，從而做出預測。這種方法尤其適用于中、長期預測。
1.回歸分析法
2.市場因子推演法
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