2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：市場規模的估計
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第四章 房地產市場調查與分析
第二節 市場分析的手段與方法
市場規模的估計：
(一)市場需求分析的基本概念
1.市場規模
市場規模就是特定商品的潛在購買者數量。潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與途徑。因此，在估計某種產品的消費者市場時，首先需要判斷對該產品有潛在興趣的人數。如“你想自己擁有一套住宅嗎?”假如10個被調查者中有2個持肯定的回答，那么就可以估計消費者總數的20%是住宅的潛在市場。潛在市場是對某種特定商品有某種程度興趣的消費者。
消費者只有興趣還不足以確定市場，潛在消費者必須有足夠的收入購買這種商品。有興趣的消費者必須對“你能買得起住宅嗎?”做出肯定的回答。價格越高，能做出肯定回答的人數就越少，也說明市場規模是興趣與收入的函數。
市場規模還會因為途徑的限制而縮小。如果住宅不是在某個地區建設，那么這個地區的潛在消費者就不是有效市場。有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費者的集合。但如果政府或團體對特定消費群體消費某種商品進行了限制，如某城市政府規定非本地戶籍人士不得購買限價商品住房，那么本地戶籍者就構成了該城市限價商品住房合格的有效市場。
企業現在可以追求全部合格的有效市場或集中在其中的細分市場上。服務市場(也稱為目標市場)是公司決定追求的那部分合格的有效市場。企業及其競爭者總會在目標市場上售出一定數量的某種商品。滲透市場是指已經購買了該產品的消費者的集合。
2.市場總需求
市場總需求是指在特定地理范圍內、特定時期、特定市場營銷環境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。
(二)市場需求預測
市場需求預測是要估算出一個特定的市場對某種產品的潛在需求數量。市場潛在需求數量是在特定時期內，在既定行業市場營銷努力水平與既定環境條件下，行業的所有企業所能獲得的最大銷售量。
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