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第一章房地產估價概論

第五節 中國房地產估價行業發展

一、以法律的形式確立了房地產估價的地位

《城市房地產管理法》第三十四條規定：“國家實行房地產價格評估制度。”第五十九條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”這兩條規定，明確賦予了房地產估價法律地位，使房地產估價成為國家法定制度。

二、建立了房地產估價師執業資格制度

執業資格制度是對關系公共利益和人民生命財產安全的關鍵領域和崗位，實行人員準入控制的一項制度。1993年，建設部、人事部共同建立了房地產估價師執業資格制度，認定了首批140名房地產估價師。這是中國最早建立的執業資格制度之一。1994年，認定了第二批206名房地產估價師。

從1995年開始，房地產估價師執業資格實行全國統一考試制度。房地產估價師執業資格考試為職業準入資格考試。

2004年8月，內地與中國香港完成了房地產估價師與產業測量師首批資格互認，中國香港97名產業測量師取得了內地的房地產估價師資格，內地111名房地產估價師取得了中國香港的產業測量師資格。這是內地與中國香港最早實現資格互認的執業資格。

三、設定了房地產估價師資格和房地產估價機構資質行政許可

“房地產估價師執業資格注冊”是由《城市房地產管理法》設定的行政許可項目(即原第五十八條規定“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”)，依法繼續實施;“房地產估價機構資質核準”是國務院決定予以保留并設定行政許可的500項之一(其中第110項)。因此，無論是房地產估價師資格，還是房地產估價機構資質，都是行政許可。

四、成立了房地產估價行業組織

1994年8月15日成立了“中國房地產估價師學會”，2004年7月12日，“中國房地產估價師學會”更名為“中國房地產估價師與房地產經紀人學會”(中文簡稱為中房學，英文名稱為China lnstitute of Real Estate Ap-praisers and Agents，英文名稱縮寫為CIREA)。它是依法在民政部登記、業務主管單位為住房和城鄉建設部的全國性社會團體，由從事房地產估價和經紀活動的專業人士、機構及有關單位自愿組成，依法對房地產估價和經紀行業進行自律管理。

全國各地先后成立了地方性房地產估價行業組織。

五、發布了房地產估價的部門規章和規范性文件

2006年12月25日建設部發布了《注冊房地產估價師管理辦法》(建設部令第151號)。

2005年10月12日建設部發布了《房地產估價機構管理辦法》(建設部令第142號)。

六、制定了房地產估價國家標準和相關指導意見

1999年2月12日建設部會同國家質量技術監督局發布了國家標準《房地產估價規范》。

2003年12月1日建設部印發了《城市房屋拆遷估價指導意見》(建住房(20033234號)。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，2011年6月3日住房和城鄉建設部制定了《國有土地上房屋征收評估辦法》。

2006年1月13日建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合出臺了《房地產抵押估價指導意見》(建住房(200638號)。

一些地方也發布了房地產估價相關標準或實施細則。2005年11月28日北京市建設委員會發布了《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》。2009年9月10日成都市房產管理局發布了《成都市農村房地產估價規范(試行)》。2011年3月22日四川省住房和城鄉建設廳發布了《房地產司法鑒定評估指導意見》。

七、形成了較完善的房地產估價理論方法體系

比較法、收益法、成本法和假設開發法是中國內地常用的四種估價方法，房地產估價的相關理念、專業術語及其內涵等也與國際上的基本一致。

八、深化和拓展了房地產估價業務

房地產估價起初主要服務于房地產交易市場管理，防止隱價瞞租、偷漏稅費。隨著社會經濟發展，房地產估價業務包括為了抵押、征收、稅收、司法鑒定、損害賠償、轉讓、企業改制、資產重組、上市、清算、資產處置的需要，對土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產的市場價值、投資價值等進行評估。

此外，房地產估價以房地產價值評估為基礎，還提供房地產市場調研、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃等房地產專業服務，拓寬了服務領域。

九、形成了公平競爭的房地產估價市場

2000年7月14日，國務院辦公廳轉發了《關于經濟鑒證類社會中介機構與政府部門實行脫鉤改制的意見》，要求認真貫徹執行。根據這些要求，建設部大力推進房地產估價機構與政府部門脫鉤，使其改制成為主要由注冊房地產估價師出資設立的有限責任公司或合伙企業。脫鉤改制打破了行業壟斷和地區市場分割的局面，形成了公平競爭的房地產估價市場。2005年出臺的《房地產估價機構管理辦法》第四條進一步明確規定：“房地產估價機構依法從事房地產估價活動，不受行政區域、行業限制。”

十、積極開展了國際交流合作

2006年10月13日中國房地產估價師與房地產經紀人學會加入了國際測量師聯合會，成為其全權會員。國際測量師聯合會成立于1878年，是聯合國認可的非政府組織(NGO)，是各國測量師(包括估價師)組織的聯合會，設有10個專業委員會(Commission)，房地產估價屬于其中的第9專業委員會—房地產估價與管理委員會(Valuation and the Management of Real Estate)。

中國目前的房地產估價難度較大，主要表現在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的;土地上的房屋可以私人所有，其中住房絕大部分是私人所有的。②土地所有制在城鄉之間不同。城市的土地屬于國家所有;農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的外，屬于農民集體所有。國家所有的土地(簡稱國有土地)和農民集體所有的土地(簡稱集體土地)適用的政策不同。例如，集體土地依法轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。征收集體土地和征收國有土地上單位、個人的房屋的補償不同。③市場上流通的土地權利不是土地所有權而是建設用地使用權等土地使用權，并且以出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的，以劃撥方式取得的建設用地使用權一般沒有使用期限的限制。④土地和房屋在許多地方分別由不同的部門管理，分別進行土地登記和房屋登記，分別頒發土地權屬證書和房屋權屬證書，如土地為《國有土地使用證》，房屋為《房屋所有權證》，從而土地和房屋的權屬證書不統一，甚至土地權屬證書和房屋權屬證書記載的用途、面積、權利主體等不一致。⑤行政管理不到位。例如，規劃條件難以事前明確且有較大彈性，房地產登記發證不及時，從而造成估價對象的性質、權屬、面積等不清;或者變更登記不及時或違法占地、違法建筑得不到及時糾正、處理，從而出現實際狀況與權屬證書記載的情況不一致，特別是實際用途、證載用途、規劃用途不一致。⑥房地產市場不夠規范，市場運行缺乏規則或者運行規則不能得到嚴格執行，市場參與者不夠成熟、理性，市場成交價格難以真實反映交易對象的實際狀況，房地產交易信息不夠公開、透明。

因此，目前在實際估價中遇到的問題，許多不是估價技術方面的問題，也不是估價師、估價機構以及估價行業組織所能解決的，甚至不是行政管理部門可以解決的。但是，不論外部環境如何不盡如人意，估價師和估價機構都應在既有條件下勤勉盡責地做好估價工作。