2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：前期工作的其他環節
更新時間：2018-05-28 09:43:00
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第三章 房地產開發程序與管理
第三節 前期工作
前期工作的其他環節：
除了上述四個主要環節的工作，房地產開發過程的前期工作可能還包括：施工現場的水、電、路通和場地平整;市政設施接駁的談判與協議;安排短期和長期信貸;對擬開發建設的項目尋找預租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、售價或租金水平;制定項目開發過程的監控策略;洽談開發項目保險事宜等。
上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評價。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發項目成敗的經濟特性可能已經發生了變化。所以，開發商一般在正式進入建設階段前，需要再次評價開發項目的風險和盈利特性，以作為是否進入下階段工作的決策依據。
值得指出的是，由于土地成本和前期費用占總開發成本的比重越來越大，所以對許多開發商而言，項目進展到獲得建設工程開工許可階段，其成本支出往往已經超過了項目成本的50%甚至70%，所以即使市場環境與項目開始時比較發生了較大的不利變化，在選擇馬上開工建設和延期開工建設之間，也要根據公司目前的財務狀況尤其是未來一段時間的現金流狀況進行慎重的比選決策，還要認真考慮政府對延遲開發建設的有關政策。
作為一條行業準則，開發商必須時刻抑制自己過高的樂觀態度，并且保持一種“健康的懷疑”態度來對待其所獲得的專業咨詢意見。使自己既不期望過高的售價、租金水平，也不期望過低的開發成本。同時，開發商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。如果開發商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。
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