2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：獲取土地
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第三章 房地產開發程序與管理
第三節 前期工作
獲取土地：
沒有土地，任何開發計劃或開發項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估決策之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是取得土地使用權。
(一)土地儲備與土地開發
1.土地儲備
土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。
2.土地開發
土地開發，是土地儲備機構對納入儲備、尤其是依法征收后納入儲備的土地，為使其具備供應條件而進行前期開發活動。
3.土地儲備資金
土地儲備資金，是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等所需的資金。土地儲備資金實行專款專用、分賬核算，并實行預決算管理。
(二)開發商獲取土地的途徑
1.土地使用權出讓
為規范國有建設用地使用權出讓行為，優化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部于2002年4月頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，并于2007年9月對該規定進行了修訂，形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。
2.土地使用權劃撥
土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
3.原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權轉讓
對于原有劃撥土地上的存量房地產，如因企業改制或兼并收購等行為導致產權變更時，需辦理土地使用權出讓手續。
4.與當前土地使用權擁有者合作
由于各種各樣的原因，在房地產市場上存在許多擁有土地使用權的機構，在尋求合作者。因此，對于擁有資金但缺少土地的開發商來說，通過土地轉讓、公司人股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。
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