2018年房地產估價師《經營與管理》重點講解：房地產市場細分
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第二章房地產市場及其運行
第二節房地產市場結構和指標
房地產市場細分：
從識別和把握房地產宏觀市場環境的角度出發，可以按照地域范圍、房地產用途、增量存量、交易方式、目標市場等標準，對房地產市場進行細分。
(一)按地域范圍細分
房地產的不可移動性，表明其對地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。
(二)按房地產用途細分
由于不同類型房地產在投資決策、規劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業物業市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業物業市場(標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房市場等)、特殊物業市場、土地市場等。
(三)按增量存量細分
通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。
(四)按交易方式細分
按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產轉讓、房地產租賃和房地產抵押。
(五)按目標市場細分
從市場營銷的角度出發，可以按照市場營銷過程中的目標市場來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場。
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