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第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論

第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)估價(jià)的必要性：

(一)專業(yè)估價(jià)存在的基本前提

一個(gè)職業(yè)乃至一個(gè)行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會(huì)對(duì)它有內(nèi)在需要的基礎(chǔ)上，僅靠法律規(guī)定、行政命令等外在的強(qiáng)制性要求是難以持久的。因此，如果社會(huì)大眾無法認(rèn)識(shí)或了解一個(gè)職業(yè)和行業(yè)存在的理由，以及這個(gè)職業(yè)和行業(yè)對(duì)社會(huì)福利及社會(huì)進(jìn)步帶來的貢獻(xiàn)，那么這個(gè)職業(yè)和行業(yè)就難以在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代社會(huì)生存下去，更不用說持續(xù)發(fā)展了。

任何財(cái)產(chǎn)(包括資產(chǎn)、商品等)雖然在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，但并不都需要專業(yè)估價(jià)。價(jià)值較小或價(jià)格依照通常方法容易確定的一般不需要專業(yè)估價(jià)。例如，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2004年10月26日法釋[2004]16號(hào))第四條規(guī)定：“對(duì)擬拍賣的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)行評(píng)估。”可見.一種財(cái)產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才需要專業(yè)估價(jià)。這是因?yàn)椋孩僖环N財(cái)產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法(如通過簡(jiǎn)單比較)便可得知，就不需要專業(yè)估價(jià)，如新的機(jī)器設(shè)備;②一種財(cái)產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無二的特性，但如果價(jià)值不夠大.委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)的花費(fèi)與財(cái)產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至?xí)^財(cái)產(chǎn)本身的價(jià)值。委托專業(yè)機(jī)構(gòu)估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，一般也不需要專業(yè)估價(jià)，如價(jià)值較小的珠寶玉石。兇此，真正需要專業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)以及價(jià)值較大的古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、無形資產(chǎn)、舊機(jī)器設(shè)備、企業(yè)整體資產(chǎn)等。

(二)房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的具體分析

房地產(chǎn)之所以需要專業(yè)估價(jià)，除了它具有獨(dú)一無二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，還因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)足典型的不完全市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：①同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購(gòu)買;②買者和賣者的人數(shù)眾多;③買者和賣者都有進(jìn)}出市場(chǎng)的自由;④買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格;⑤就成交總額而言.每個(gè)買者和賣者的購(gòu)銷額是無關(guān)緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤(rùn)最大化;⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。一個(gè)市場(chǎng)如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。證券交易所和小麥?zhǔn)袌?chǎng)通常被看作近似于完全市場(chǎng)。房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特件不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產(chǎn)所有權(quán)(中國(guó)為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán))可以轉(zhuǎn)讓，但房地產(chǎn)實(shí)物無法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，并且有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，所以房地產(chǎn)難以自動(dòng)形成適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，從而需要估價(jià)師進(jìn)行“替代”市場(chǎng)的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有助于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正常化，保障房地產(chǎn)交易公平，保護(hù)房地產(chǎn)交易者合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

值得指出的是，在需要專業(yè)估價(jià)的不同種類的財(cái)產(chǎn)中，因?yàn)樗鼈冎g的特性和市場(chǎng)行情等的不同，對(duì)它們的鑒別以及價(jià)值價(jià)格影響因素的把握所需要的專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有很大差別，所以評(píng)估它們的價(jià)值價(jià)格通常不是同一個(gè)估價(jià)師甚至不是同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)所能勝任的。例如，房地產(chǎn)、古董、藝術(shù)品、礦產(chǎn)、無形資產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備之間，質(zhì)量、性能、產(chǎn)權(quán)狀況等各不相同，很難有同一個(gè)人對(duì)它們都“識(shí)貨”， 更不用說要科學(xué)準(zhǔn)確地評(píng)估它們的價(jià)值價(jià)格了。進(jìn)一步來說，估價(jià)是與估價(jià)對(duì)象這個(gè)“物”密切相關(guān)的，與某些浮在“物”之上的專業(yè)服務(wù)不同。從這個(gè)方面看，估價(jià)更類似于設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)、飛機(jī)設(shè)計(jì)、汽車設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)等雖然都是設(shè)計(jì)，表面上看起來差不多，如都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。對(duì)社會(huì)大眾來說，通常只有具有相應(yīng)的估價(jià)專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師得出的估價(jià)結(jié)果才會(huì)令人信服，才具有公信力，估價(jià)因此必然會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶I(yè)分工，形成根據(jù)估價(jià)對(duì)象劃分的不同專業(yè)和相應(yīng)的估價(jià)師。國(guó)際上，一般把估價(jià)專業(yè)劃分為房地產(chǎn)、占董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、無形資產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價(jià)值等幾大類。即使是房地產(chǎn)估價(jià)，在美國(guó)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，通常還分為住宅估價(jià)、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)和農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，在這些類別的估價(jià)中通常還有各自的專業(yè)范疇。例如，住宅估價(jià)中有的估價(jià)師專做小型(一至四個(gè)單元)供多個(gè)家庭使用的住宅估價(jià)，有的估價(jià)師專做大面積住宅估價(jià);商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中有的估價(jià)帥專做寫字樓估價(jià)、專做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，有的估價(jià)師專做工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，或者專做土地開發(fā)估價(jià)，總之，估價(jià)如果不分專業(yè)，一個(gè)估價(jià)師如果什么資產(chǎn)都可以估價(jià)，就好比一個(gè)教師什么課都可以教，一個(gè)醫(yī)生什么病都可以看，某些估價(jià)師可能因所有估價(jià)業(yè)務(wù)都可以從事而一時(shí)得利，但終會(huì)因?yàn)闆]有專業(yè)化發(fā)展而不能提供科學(xué)準(zhǔn)確的估價(jià)，進(jìn)而會(huì)發(fā)生“信任危機(jī)”而不被社會(huì)認(rèn)可，得不到社會(huì)尊重而難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)自身。岡此，《資產(chǎn)評(píng)估法》第八條規(guī)定“國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要確定評(píng)估師專業(yè)類別”，第二十八條規(guī)定“評(píng)估機(jī)構(gòu)開展法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專業(yè)類別的評(píng)估師承辦”。至于估價(jià)機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)自已的發(fā)展定位和擁有的估價(jià)師的專業(yè)情況等，選擇走專業(yè)化發(fā)展道路，專門從事某類資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為某類專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu);或者選擇走多元化發(fā)展道路，從事多種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價(jià)機(jī)構(gòu)。

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(三)房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體

房地產(chǎn)估價(jià)不僅必要，而且是估價(jià)行業(yè)的主體。之所以說房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主體，是因?yàn)椋?/p>

(1)房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對(duì)較少。房地產(chǎn)的存量和增量都很大。在一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的總財(cái)富巾，房地產(chǎn)一般占50%～70%，其他各類資產(chǎn)之和通常僅占30%～50%。例如，1909～1919年美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值為983～1477億美元，占其總財(cái)富的51.9%～59.8%。1990年美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值為8.8萬億美元，大約占其總財(cái)寓的56%。可見，上百年來美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值均占其總財(cái)富一半以上。房地產(chǎn)通常也是家庭財(cái)產(chǎn)的最主要部分。有資料反映“美國(guó)家庭財(cái)富的一半以上是房地產(chǎn)”。 2002年，中國(guó)農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)中，土地和房產(chǎn)是最大的兩項(xiàng)，約占74%;城市居民的財(cái)產(chǎn)中，房產(chǎn)占的比重高達(dá)64.39%。據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社中國(guó)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)研究院編制的《中國(guó)家庭財(cái)富調(diào)查報(bào)告》，2016年，房產(chǎn)凈值是家庭財(cái)富最重要的組成部分，在全國(guó)家庭的人均財(cái)富中，房產(chǎn)凈值的占比為65.99%;在城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭的人均財(cái)富中.房產(chǎn)凈值的占比分別為68.68%和55.08%。

相比之下，在總和不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因?yàn)椴煌瑫r(shí)具有獨(dú)一無二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，通常不需要專業(yè)估價(jià)。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專業(yè)估價(jià)，如一些舊機(jī)器設(shè)備，但因其數(shù)量過少，估價(jià)業(yè)務(wù)“千年等一回”，難以支撐起人們專門從事其估價(jià)活動(dòng)，也就沒有相應(yīng)的估價(jià)師。這類資產(chǎn)一旦需要估價(jià)，通常是依靠相關(guān)研究者或設(shè)計(jì)者、制造者提供專業(yè)意見。在需要專業(yè)估價(jià)并能支撐起人們專門從事其估價(jià)活動(dòng)的其他資產(chǎn)中，一般還要根據(jù)不同種類的資產(chǎn)，分為不同的估價(jià)專業(yè)類別。這就使得其他資產(chǎn)估價(jià)專業(yè)相對(duì)更小，房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中的主體地位更加突出。

(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為，在交易的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了發(fā)生交易行為，還普遍發(fā)生抵押、稅收、征收、保險(xiǎn)、損害賠償?shù)刃袨椤Ｒ虼耍粌H房地產(chǎn)交易需要估價(jià)，房地產(chǎn)抵押、稅收、征收、保險(xiǎn)、損害賠償?shù)然顒?dòng)也需要估價(jià)。縱觀古今中外，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對(duì)其他資產(chǎn)估價(jià)的需要。

(3)房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值價(jià)格評(píng)估本身。因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)師不儀懂得房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格及其評(píng)估，而且具有房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格及其影響因素的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，所以房地產(chǎn)估價(jià)師也是“房地產(chǎn)鑒定老師”、“房地產(chǎn)價(jià)格老師”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析老師”、“房地產(chǎn)投資顧問”，人們通常還委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師提供相關(guān)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。這些使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有著更加廣闊的發(fā)展空間。

(4)房地產(chǎn)估價(jià)人員、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)收入通常是最多的，房地產(chǎn)估價(jià)的國(guó)際組織、國(guó)外和地醫(yī)組織通常也是最多、最大的。