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第一章房地產估價概論

第一節對房地產估價的認識

房地產估價的必要性：

(一)專業估價存在的基本前提

一個職業乃至一個行業的生存與發展，必須建立在社會對它有內在需要的基礎上，僅靠法律規定、行政命令等外在的強制性要求是難以持久的。因此，如果社會大眾無法認識或了解一個職業和行業存在的理由，以及這個職業和行業對社會福利及社會進步帶來的貢獻，那么這個職業和行業就難以在競爭激烈的現代社會生存下去，更不用說持續發展了。

任何財產(包括資產、商品等)雖然在交易中都需要衡量和確定價格，但并不都需要專業估價。價值較小或價格依照通常方法容易確定的一般不需要專業估價。例如，《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(2004年10月26日法釋[2004]16號)第四條規定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見.一種財產只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才需要專業估價。這是因為：①一種財產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法(如通過簡單比較)便可得知，就不需要專業估價，如新的機器設備;②一種財產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值不夠大.委托專業機構估價的花費與財產本身的價值相比較高，甚至會超過財產本身的價值。委托專業機構估價顯得不經濟，一般也不需要專業估價，如價值較小的珠寶玉石。兇此，真正需要專業估價的主要是房地產以及價值較大的古董和藝術品、礦產、無形資產、舊機器設備、企業整體資產等。

(二)房地產需要專業估價的具體分析

房地產之所以需要專業估價，除了它具有獨一無二和價值較大兩個特性，還因為房地產市場足典型的不完全市場。在經濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：①同質商品，買者不在乎從誰的手里購買;②買者和賣者的人數眾多;③買者和賣者都有進}出市場的自由;④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;⑤就成交總額而言.每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;⑧商品可轉讓且可發生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場。房地產作為商品，其品質各不相同和復雜的特件不符合第①條和第④條。另外，盡管房地產所有權(中國為房屋所有權和土地使用權)可以轉讓，但房地產實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。

由于房地產市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，所以房地產難以自動形成適當的價格，從而需要估價師進行“替代”市場的估價。房地產估價有助于將房地產價格導向正常化，保障房地產交易公平，保護房地產交易者合法權益，維護房地產市場秩序。

值得指出的是，在需要專業估價的不同種類的財產中，因為它們之間的特性和市場行情等的不同，對它們的鑒別以及價值價格影響因素的把握所需要的專業知識及實踐經驗有很大差別，所以評估它們的價值價格通常不是同一個估價師甚至不是同一個估價機構所能勝任的。例如，房地產、古董、藝術品、礦產、無形資產、機器設備之間，質量、性能、產權狀況等各不相同，很難有同一個人對它們都“識貨”， 更不用說要科學準確地評估它們的價值價格了。進一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關的，與某些浮在“物”之上的專業服務不同。從這個方面看，估價更類似于設計。建筑設計、飛機設計、汽車設計、服裝設計等雖然都是設計，表面上看起來差不多，如都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。對社會大眾來說，通常只有具有相應的估價專業知識及實踐經驗的估價師得出的估價結果才會令人信服，才具有公信力，估價因此必然會出現適當的專業分工，形成根據估價對象劃分的不同專業和相應的估價師。國際上，一般把估價專業劃分為房地產、占董和藝術品、礦產、無形資產、機器設備、企業價值等幾大類。即使是房地產估價，在美國等市場經濟發達國家和地區，通常還分為住宅估價、商業房地產估價和農業房地產估價，在這些類別的估價中通常還有各自的專業范疇。例如，住宅估價中有的估價師專做小型(一至四個單元)供多個家庭使用的住宅估價，有的估價師專做大面積住宅估價;商業房地產估價中有的估價帥專做寫字樓估價、專做零售商業房地產估價，有的估價師專做工業房地產估價，或者專做土地開發估價，總之，估價如果不分專業，一個估價師如果什么資產都可以估價，就好比一個教師什么課都可以教，一個醫生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業務都可以從事而一時得利，但終會因為沒有專業化發展而不能提供科學準確的估價，進而會發生“信任危機”而不被社會認可，得不到社會尊重而難以持續發展，最終受害的將是估價師和估價行業自身。岡此，《資產評估法》第八條規定“國家根據經濟社會發展需要確定評估師專業類別”，第二十八條規定“評估機構開展法定評估業務，應當指定至少兩名相應專業類別的評估師承辦”。至于估價機構，可以根據自已的發展定位和擁有的估價師的專業情況等，選擇走專業化發展道路，專門從事某類資產估價業務，成為某類專業的估價機構;或者選擇走多元化發展道路，從事多種資產估價業務，成為綜合性的估價機構。

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(三)房地產估價是估價行業的主體

房地產估價不僅必要，而且是估價行業的主體。之所以說房地產估價是估價行業的主體，是因為：

(1)房地產量大面廣，其他資產相對較少。房地產的存量和增量都很大。在一個國家和地區的總財富巾，房地產一般占50%～70%，其他各類資產之和通常僅占30%～50%。例如，1909～1919年美國的房地產價值為983～1477億美元，占其總財富的51.9%～59.8%。1990年美國的房地產價值為8.8萬億美元，大約占其總財寓的56%。可見，上百年來美國的房地產價值均占其總財富一半以上。房地產通常也是家庭財產的最主要部分。有資料反映“美國家庭財富的一半以上是房地產”。 2002年，中國農村居民的財產中，土地和房產是最大的兩項，約占74%;城市居民的財產中，房產占的比重高達64.39%。據經濟日報社中國經濟趨勢研究院編制的《中國家庭財富調查報告》，2016年，房產凈值是家庭財富最重要的組成部分，在全國家庭的人均財富中，房產凈值的占比為65.99%;在城鎮和農村家庭的人均財富中.房產凈值的占比分別為68.68%和55.08%。

相比之下，在總和不多于房地產的其他資產中，許多資產還因為不同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，通常不需要專業估價。某些資產雖然在理論上需要專業估價，如一些舊機器設備，但因其數量過少，估價業務“千年等一回”，難以支撐起人們專門從事其估價活動，也就沒有相應的估價師。這類資產一旦需要估價，通常是依靠相關研究者或設計者、制造者提供專業意見。在需要專業估價并能支撐起人們專門從事其估價活動的其他資產中，一般還要根據不同種類的資產，分為不同的估價專業類別。這就使得其他資產估價專業相對更小，房地產估價在估價行業中的主體地位更加突出。

(2)房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。房地產以外的資產主要是發生交易行為，在交易的情況下需要估價。房地產除了發生交易行為，還普遍發生抵押、稅收、征收、保險、損害賠償等行為。因此，不僅房地產交易需要估價，房地產抵押、稅收、征收、保險、損害賠償等活動也需要估價。縱觀古今中外，對房地產估價的需要遠遠多于對其他資產估價的需要。

(3)房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務，其他資產估價主要限于價值價格評估本身。因為房地產估價師不儀懂得房地產價值、價格及其評估，而且具有房地產價值、價格及其影響因素的專業知識和實踐經驗，熟悉房地產市場行情，所以房地產估價師也是“房地產鑒定老師”、“房地產價格老師”、“房地產市場分析老師”、“房地產投資顧問”，人們通常還委托房地產估價機構和房地產估價師提供相關房地產咨詢服務。這些使得房地產估價行業有著更加廣闊的發展空間。

(4)房地產估價人員、機構、業務收入通常是最多的，房地產估價的國際組織、國外和地醫組織通常也是最多、最大的。