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第一章房地產估價概論

第一節對房地產估價的認識

房地產估價的含義

(一)專業估價與非專業估價的區別

對估價通俗而簡單的理解，就是估價商品或資產、財產的價格或價值。這是任何人都可以做的，不論他估價得是否正確，也不論人們是否相信他估價的結果。例如，你看上了某個房子或某塊土地，想知道它價值多少錢，或者判斷賣方的要價是否合理，或者自己出價多少合適，你可以自己估計，也可以詢問親朋好友的意見。這種意義上的估價，不妨稱為非專業估價。然而，如果想要獲得科學準確、具有公信力、承擔法律責任的估價結果，就有賴于專業估價。

房地產不僅是一種重要的資源(如上地)或財產(如房屋)，生產要素(如廠房)或消費品(如住宅)，而且是一種商品或資產，成為人們交易和投資的主要對象之一，房地產價格和價值因此成為人們普遍關注的問題，進而房地產估價不儀是人們有興趣了解以至掌握的知識，而且發展成了一門學問和學科。作為提供專業意見、具有公信力、實行有償服務、承擔法律責任的專業房地產估價，還成了一個職業和行業。由于這種估價活動的專業性很強，需要估價者具有相應的專業知識及實踐經驗，估價結果正確與否直接關系到有關單位和個人的切身利益，甚至關系到人民財產安全和社會公共利益，例如，為征收國有土地上單位、個人的房屋確定補償金額提供依據的估價(以下稱房屋征收評估)，不僅關系到被征收人的切身利益還關系到社會穩定，為房地產抵押貸款確定貸款額度提供參考依據的估價(以下稱房地產抵押估價)不僅關系到信貸風險還關系到金融安全，所以這種估價活動不是任何單位和個人都可以從事的，只能由相應的專業機構和專業人員來從事。

概括起來，與非專業估價相比，專業估價具有下列特點：

(1)由專業機構和專業人員完成。專業機構是指具有一定數量的估價專業人員等條件，專門從事有關估價活動的單位。專業人員是指具有估價專業知識及實踐經驗，專門從事有關估價活動的個人。

(2)提供的是專業意見。專業估價提供的意見不是用直覺或儀憑經驗得出的，而是按照嚴謹的程序，根據有關資料數據，采用科學的方法，經過審慎的分析、測算和判斷得出的，較科學準確、客觀合理。

(3)具有公信力。專業估價由于是專業機構和專業人員完成，估價結果較科學準確、客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。

(4)實行有償服務。專業估價是接受他人委托而提供的一種有償服務，要向委托人收取一定的費用。

(5)承擔法律責任。專業機構和專業人員要對其提供的估價結果等專業意見負責，違反有關規定的，不僅會被責令限期改止，還會依法受到行政處罰，承擔民事賠償責任，甚至被迫究刑事責任。

(二)專業房地產估價的概念

專業房地產估價是房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師對房地產的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。更為具體地說，它是房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關文件、標準和資料，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產在特定時問的特定價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。

通常把上述概念中的房地產估價機構、注冊房地產估價師和委托人，統稱為估價當事人;特定目的，稱為估價目的;公認的原則，稱為估價原則;嚴謹的程序，稱為估價程序;依據的有關文件、標準和資料.稱為估價依據;合理的假設，稱為估價假設;科學的方法，稱為估價方法;特定房地產，稱為估價對象;特定時問，稱為價值時點;特定價值或價格，稱為價值類型;分析、測算和判斷出的特定價值或價格以及提供的相關專業意見，簡稱估價結果。因此，估價當事人、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價程序、估價依據、估價假設、估價方法和估價結果，可以說是構成房地產估價的必要因素，即房地產估價要素。其中，估價目的、估價列象、價值時點和價值類型是在分析、測算和判斷價值或價格之前需要確定的兒個最主要的要素，因此又稱為估價基本事項。

上述概念中的“分析、測算和判斷”，還可以用估計、估算、推測、測量、計量，度量、評定、判定、鑒定等詞來理解、說明或替代。這些詞的含義基本相同或相近，例如，可以把關于房地產估價的學問稱為房地產價值測量學。但是，同時使用分析、測算和判斷來表達，要更全面、具體且易于理解。其中，“分析”即價值或價格分析，主要是對影響估價對象價值或價格的各種因素進行分析，包括對估價對象本身的分析，對人口、制度政策、經濟、社會等因素的分析，對估價對象所在地房地產市場狀況的分析等;“測算”即價值或價格測算.主要是利用有關數學公式或數學模型和數據，對估價對象的價值或價格進行計算;“判斷”即價值或價格判斷，主要是根據測算結果以及市場行情和估價實踐經驗等，對估價對象的價值或價格作出判定。“分析”、“測算”和“判斷”三者之間通常有一定的邏輯關系，其中“分析”是“測算”和“判斷”的基礎.“測算”是“判斷”的基礎。

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(三)估價與評估的異同

房地產估價時常稱為房地產評估，也稱為房地產價格評估、房地產價值評估、房地產估值。一般情況下，估價和評估可以不作區分，能夠交換使用，但是科學、嚴謹地說，兩者的含義有所不同。相對于價值或價格分析、測算和判斷活動來說，估價的含義更加精準、明確，就是指對價值或價格進行評估。而評估的含義較寬泛，不只是限于對價值或價格進行評估，還可以指查驗某人、某物、某項工作或活動，以判斷其表現、能力、質量、效果、影響等。

目前，評估一詞還廣泛用于其他領域，一些法律法規還規定了許多其他評估活動。例如，1990年1 0月31日原國家教育委員會發布了《普通高等學校教育評估暫行規定》。《中華人民共和國城鄉規劃法》(2007年l0月28日中華人民共和國主席令第74號，簡稱《城鄉規劃法》)第四十六條規定：“省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃的組織編制機關，應當組織有關部門和老師定期對規劃實施情況進行評估，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求公眾意見。組織編制機關應當向本級人民代表大會常務委員會、鎮人民代表大會和原審批機關提出評估報告并附具征求意見的情況。”《汶川地震災后恢復重建條例》(2008年6月8日中華人民共和國國務院令第526號)第三章為“調查評估”，并規定“國務院有關部門應當組織開展地震災害調查評估工作”，“地震災害調查評估報告應當及時上報國務院”。《國有土地上房屋征收與補償條例》(2011年1月21日中華人民共和國國務院令第590號)第十二條規定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估”。與此類似，房地產評估不僅包含房地產價值或價格評估，還可以包含房屋工程質量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險}平估、房地產貸款風險評估，甚至可以包含房地產企業資信評估、房地產政策效果評估等。因此，雖然房地產估價應建立在房尾工程質量、完損狀況、使用功能、周圍環境等評估的基礎上，但為了表述上更加精準、明確，應把以得出房地產價值或價格為曰標或最終結論的評估，稱為房地產價值或價格評估，或簡稱房地產估價、估值。同理，以其他某個方面作為目標或最終結論的評估，應明確地稱為相應方面的評估。只有當評估的目標和最終結論為綜合性的或目前還沒有恰當的詞語來準確表述時，才可以籠統地稱為房地產評估。例如，商業銀行在發放房地產開發貸款時，委托房地產估價機構對申請貸款的房地產開發企業的資信狀況、財務狀況、經營管理狀況、以往開發經驗，以及房地產開發項目的合法性、可行性等進行的調查、分析和評價，可以籠統地稱為房地產評估。需要指出的是，區分估價和評估并不意味著房地產估價師和房地產估價機構只能從事房地產價值或價格評估業務。實際七，房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值和價格評估業務(包括為了各種需要，對各種房地產的各種價值和價格進行評估)，還經常從事下列房地產價值或價格評估相關業務和房地產咨詢業務：

(1)房地產價格和價值分配業務。例如：①把包含土地價格和建筑物價格在內的房地產成交價格或購買價款(如通常所說的房價)，把包含土地收益和建筑物收益在內的房地產租金(如通常所說的房租)，把評估出的包含土地價值和建筑物價值在內的房地產價值，在土地和建筑物之間進行分配;②把采用成本法測算出的一個住宅小區的平均房價，在各個樓幢、單元、樓層、朝向、戶型之間進行分配;③把采用成本法測算出的一個開發區或土地一級開發片區的平均地價，在開發完成后的各宗土地之間進行分配;④把一宗土地的價值或價格在其上建筑物的各個單位(套)之間進行分配，即所謂“高層建筑地價分攤”。

(2)房地產價值提升評估業務。例如，對房屋進行更新改造、改變用途、增加容積率、將相鄰房地產合并等帶來的房地產價值提升評估。

(3)房地產價值減損評估業務。例如，因環境污染、新建建筑物、工程施工、工程質量缺陷、修改城鄉規劃、錯誤查封、異議登記不當、房地產分割等造成的房地產價值減損評估。

(4)相關經濟損失評估業務。例如，因征收房地產、房地產損害或對被損害房地產進行修復所造成的搬遷費、臨時安置費、停產停業損失評估。

(5)房地產咨詢業務。例如，開展房地產政策法規咨詢，出具相關咨詢報告或意見書;對房地產市場進行調研(包括房地產市場調查、分析、預測等)，提供市場調研報告;編制房地產項目建議書、可行性研究報告、項目評估報告;開展房地產開發項目策劃、房地產項目調查評價、房地產最高最佳利川分析、房地產市場競爭力分析、房地產狀況調查評價、房地產定價、房地產購買分析、房地產資產管理等。

上述與房地產價值或價格評估相關業務和房地產咨詢業務，不僅是房地產估價師和房地產估價機構可以從事，而且是其有能力從事并應努力開展的業務領域。

還需要指出的是，《中華人民共和國資產評估法》(2016年7月2日全國人民代表大會常務委員會通過，簡稱《資產評估法》)頒布實施后，“資產評估”不僅包括財政部門管理的狹義的資產評估，還包括房地產估價等其他評估領域和評估專業，并且該法第四條、第十三條和第十七條規定開展資產評估業務應遵循獨立、客觀、公正的原則。但由于投資價值等某些價值價格評估，嚴格地說并不需要遵循獨立、客觀、公正的原則，所以為了防止不應有的違法，有必要將估價與評估區分開來，可將《資產評估法》所稱的評估范圍理解為鑒證性估價，而不包括咨詢性估價。因此。從這個方面看，估價的范圍大，評估的范圍反而小。鑒證性估價(或稱為公證性估價、證據性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發行、上市公司關聯交易、房地產抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產提供參考依據的估價。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產確定要價、購買房地產確定出價提供參考依據的估價。

(四)國外和中國港臺地區對房地產估價的稱呼及定義

國外和中國中國香港、中國臺灣對房地產估價的稱呼及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“The act 0r process of developing an opinion of value(得出一種價值意見的行為或過程)”。歐洲和英聯邦國家大多稱為Property Valuation。日本和韓國通常稱為不動產鑒定評價，其中日本把不動產鑒定評價定義為“判定不動產的經濟價值，并將其結果用貨幣額表示”。中國中國香港習慣上稱為物業估值或物業估價。中國中國臺灣一般稱為不動產估價，通常把不動產估價定義為“依據影響不動產價值之各種資料，判定對象不動產之經濟價值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產之價格或租金額之行為。”