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房地產市場分析與市場定位

一、房地產市場分析的概念與作用

概念：是通過信息將房地產市場的參與者與房地產市場聯系起來的一種活動，即通過房地產市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場未來的發展趨勢，用以幫助房地產市場的參與者掌握市場動態、把握市場機會或調整其市場行為。

房地產市場分析的作用

房地產市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應該起到的作用也是有差別的。

1.kfs。市場分析在開發過程中，能幫助kfs選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發后期幫助kfs尋找目標使用者或購買者，根據市場需求的變化調整產品。

2.投資者和金融機構。市場分析結果能否支持項目財務可行性的結論，是金融機構決定是否提供開發貸款的先決條件。商業銀行要求開發項目貸款評估報告中，須包括市場分析的內容。

3.設計人員。建筑師、規劃師及其他相關設計人員，須了解開發項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。

4.營銷經理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征，并在此基礎上有針對性的制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

5.地方政府。不論是對市場進行宏觀調控，還是房地產開發過程涉及的開發項目立項、土地使用權出讓、規劃審批、開工許可等環節，都需要市場分析結果的支持。

6.租戶和購房者。租戶和購房者在判斷租買時機和價格時，非常需要市場分析的支持。購買目的是置業投資時，更加重視對市場供求關系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

㈢ 市場區域的確定

房地產存在地區性,其供給和需求都是地區性的。市場區域是指主要(潛在)需求的來源地或主要競爭物業的所在地，它包含與目標物業相似的競爭空間的需求和供給。包括：①描繪市場區域、②在相應地圖上標出市場區域的邊界、③解釋確定市場區域邊界的依據。

在市場分析報告中應該有描繪市場區域的部分，并有相應區域的地圖,顯示出與該目標物業臨近的公路或關鍵干線的位置、區域地名、道路及自然特征等。

⑴影響市場區域形狀和大小的關鍵因素

在定義市場區域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經濟和人口情況。影響市場區域形狀和大小的關鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大小；④政治區域，市區和郊區，學校間的區域；⑤鄰里關系和人口統計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區域特征；⑥發展的類型和范圍，如未來城市發展的方向、速度等；⑦競爭性項目的區域(競爭項目重新組合的區域)。

⑵物業類型和市場分析目的對確定市場區域的影響

不同市場分析目的影響市場區域的確定。為政府宏觀市場管理進行市場分析，其市場區域就可以用行政區劃為界限；物業類型也影響市場區域的確定，甚至同類物業，由于其特征不同，市場區域的確定也會有所不同。如居住物業和休閑旅游物業的市場區域,就會有很大的差別。

由于數據的限制，常被迫采用市、區等行政區域來確定市場區域，這種確定便于利用人口統計及其它各種統計數據。但這種分區內的數據只能用于區域或某種物業類型的房地產市場分析，并不能用來進行具體開發項目層次的市場研究。要準確定義項目層次的市場區域，就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要的數據，經分析判斷后才能合理確定。

二、房地產市場分析的內容

㈠宏觀因素分析

要就影響整個房地產市場的宏觀因素進行分析。投資者要考慮國家和地方的經濟特性，以確定區域整體經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。要收集和分析的數據包括：國家和地方的國民生產總值及其增長速度、人均國內生產總值、人口規模與結構、居民收入、就業狀況、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、三資企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策等。

還要分析研究其所選擇的特定開發地區的城市發展與建設情況。例如某城市的對內對外交通設施情況，市政基礎設施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產業發展政策等。

還必須對項目所在地域的情況進行分析，包括經濟結構、人口及就業狀況、家庭結構、子女就學條件、地域內的重點開發區域、地方政府和其他有關機構對擬開發項目的態度等。

㈡ 市場供求分析

房地產市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行：

1.供給分析

1)調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內容包括：相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等；短期新增供給數量的估計。

2)分析當前城市規劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。