2018年房地產估價師《理論與方法》估價時點原則
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一、估價時點原則的含義
含義：要求房地產估價結果是由估價目的決定的某個特定時間的價值。
估價時點須依據估價目的來確定
二、為何要遵守估價時點原則
影響房地產價格的因素不斷變化，房地產市場不斷變化，從而房地產價格和價值也不斷變化
時間變化，房地產狀況可能發生變化
估價不可能也不必要評估估價對象在所有時間上的價值
三、確立估價時點原則的意義
說明評估價值對應的時間 □是評估估價對象價值的時間界限。
四、估價時點對房地產估價的要求—估價時點的設置
在具體一個房地產估價項目中，估價時點究竟是現在還是過去或未來，是由估價目的決定的，且所對應的估價對象狀況和房地產市場狀況也會有所不同。
在估價中要注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的匹配關系。
評估估價對象價值所依據的市場狀況是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。
估價時點不總是總“現在”，可以是過去(回顧性估價)、未來(預測性估價)。
估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況的關系
| 估價時點 | 估價對象狀況 | 房地產市場狀況 |
| 過去(回顧性估價) | 過去 | 過 去 |
| 現 在 | 過去 | 現 在 |
| 現在 | ||
| 未來 | ||
| 未來(預測性估價) | 未來 | 未 來 |
五、現實中各種估價目的的估價，其價格時點、估價對象狀況與房地產市場狀況的關系
1.估價時點為過去的情形，大多對估價結果有爭議而引起的復核或鑒定估價。估價對象狀況(產權性質、使用性質、建筑物狀況等)、房地產市場狀況要以原估價時點時的狀況為準。房地產市場狀況、估價對象狀況可能發生了變化。
2.估價時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多為房地產損害賠償和保險理賠案件。房屋征收：實施拆遷后，市場狀況(繁華度)變差了，作為征收補償目的以原繁華度下狀況估價。
3.估價時點為現在，估價對象為現時狀況下的情形，包括在建工程估價。
4.估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估期房價值。評估房屋拆遷產權調換房的房地產市場價格時應特別注意兩點：①估價時點應與評估被拆遷房屋的房地產市場價格的估價時點一致;②估價對象狀況(期房的區位、用途、面積、建筑結構等)，應與拆遷安置補償協議中約定的為準。
5.估價時點為未來的情形，多出現于房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值依據的情況下，持別是預估房地產在未來開發完成后的價值。
現狀為在建工程的房地產。由于估價目的不同，可能同時存在著下列三種估價：①估價時點為現在，估價對象為現時狀況下的估價，即該在建工程在現在這個樣子的價值是多少;②估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經過一段時間(如10個月)后將建成中的狀況，而現在預售或預購它的價值是多少;⑦估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建上積經過一段時間(如10個月)后將建成中的狀況，該狀況的房地產在未來建成時的房地產市場狀況下的價值是多少。
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