【導讀】環球網校整理了"2018年房地產估價師理論與方法：房地產抵押的需要"，供大家參考，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!

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　　房地產抵押是債務人或第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，當債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形時，債權人有權依照法律規定以該房地產折價或以拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。抵押雖然是“第二還款來源”，但它是保障債權實現的一種重要方式。

　　由于房地產具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于擔保債務履行的財產，所以在借貸等民事活動巾，債權人為保障實現其債權，通常會要求債務人或第三人將其有權處分且不屬于法律法規規定不得抵押的房地產抵押給債權人，并要求貸款金額小于抵押房地產的價值。特別是商業銀行為了兼顧業務發展、市場競爭和防范風險，既不能抬高抵押房地產的價值，又不能壓低抵押房地產的價值。也就是說，如果為了，賺取更多利息而多放款，將會承受較大損失的風險;為了信貸安全而少放款，將會失去賺取較多利息的機會。兩全其美的辦法是追求抵押房地產的客觀合理的價值。而為了知道該客觀合理的價值，債權人一般會委托或要求債務人委托債權人信任的估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸款額度提供參考依據。

　　房地產抵押對房地產估價的需要，歸納起來主要有下列5種：

　　(1)初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產抵押貸款的，對該房地產的價值進行評估。

　　(2)再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押貸款的，對該房地產的價值進行評估?！稉７ā返谌鍡l規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

　　(3)續貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續以該房地產向同一抵押權人抵押貸款的，對該房地產的價值進行評估。

　　(4)抵押期問估價，即根據監測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押房地產價值變化情況及有關信息披露等的需要，定期或在房地產市場價格變化較快、抵押房地產狀況發生較大改變時，對抵押房地產的市場價格或市場價值、抵押價值等價格或價值進行監測干¨評估。

　　(5)抵押房地產處置估價，即債務人不履行到期債務或發生當事人約定的實現抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或拍賣、變賣的，為折價或拍賣、變賣提供相關價值參考依據，對該房地產的市場價值等進行評估。

　　在實際中，通常按照抵押貸款前、抵押貸款后和抵押物處置三個階段，來劃分為金融機構提供的房地產抵押估價及相關專業服務。在抵押貸款前，除了提供房地產價值評估，還可提供房地產貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數)測算等服務。在抵押貸款后，除了提供抵押房地產價格或價值動態監測和評估，還可為抵押權人提供相關風險提示，如抵押人的行為足以使抵押房地產的價值減少的，要求抵押人停止其行為;抵押房地產的價值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產的價值.或者提供與減少的價值相應的擔保;抵押人不恢復抵押房地產的價值也不提供擔保的，要求債務人提前清償債務。在抵押物處置階段，除了提供處置抵押房地產價值評估，還可提供資產處置方案、處置方式分析咨詢等服務。

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