【導讀】環球網校整理了"2018年房地產估價師理論與方法：房地產轉讓和租賃的需要"，供大家參考，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!

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　　房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和土地使用權轉讓，是房屋所有權人或土地使用權人通過買賣、互換、贈與或其他合法方式將其房屋所有權和土地使用權(簡稱房地產)轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產作價出資、作價人股、抵償債務等。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租，是房屋所有權人、土地所有權人、土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　房地產價值較大，其轉讓價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使轉讓和租賃雙方中的某一方遭受較大的經濟損失。義因為一般單位和個人不是專門從事房地產交易的，甚至過去很少參與房地產交易，并且沒有兩宗房地產是完全相同的，所以這些單位和個人對房地產及其市場行情通常不夠了解。為避免在房地產轉讓和租賃中遭受經濟損失，需要房地產估價為確定轉讓價格或租金提供參考依據。

　　例如房地產買賣，對賣方來說，需要通過估價了解擬出售的房地產的市場價值，或者買方可承受的最高價、自己可接受的最低價，以判斷買方的出價是否合理、是否可以接受，或者幫助自己恰當定價，避免定價過低而遭受損失，定價過高而難以賣出。對買方來說，需要通過估價了解擬購買的房地產的市場價值，或者賣方町接受的最低價、自己可承受的最高價，以判斷賣方的要價是否合理、是否可以接受，或者幫助自己恰當出價，避免出價過高而遭受損失，出價過低而得不到?？梢?在房地產買賣中對估價有多種需要，包括為賣方確定要價提供參考依據，為買方確定出價提供參考依據，為買賣雙與協商成交價提供參考依據;需要評估的價值或價格也有多種，包括擬買賣的房地產的市場價值、買方可承受的最高價、賣方可接受的最低價。

　　再如房地產互換，由于所瓦換的房地產的價值相當、彼此不用找補的情形很少，所以互換雙方通常需要通過估價了解所瓦換的房地產的市場價值，然后根據價差在貨幣上多退少補。在用房地產作價出資設立企業的情況下，《公司法》第二十七條規定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資;但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。對作為卅資的非貨幣財產應當評估作價，桉實財產·不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。”《中華人民共和國合伙企業法》(2006年8月27日中華人民共和國主席令第55號)第十六條規定：“合伙人可以用貨幣、實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，也可以用勞務出資。合伙人以實物、知識產權、土地使用權或者其他財產權利出資，需要評估作價的，可以由全體合伙人協商確定，也可以由全體合伙人委托法定評估機構評估。”在一方提供土地，另一方提供資金，合資合作開發房地產，然后分配開發后的房地產或開發利潤的情況下，雙方需要了解所提供的土地的市場價值。這些都需要房地產估價提供相關參考依據。在房地產租賃的情況下，不僅需要評估租金(或稱租賃價格)，而且租賃期間的租金調整，續租時重新確定租金水平，以及承租人將租賃權轉讓時可以獲得多少權利金(即租賃權價格).當出租人需要收回租賃期限未到期的房地產時應給予承租人多少補償等，也需要房地產估價提供相關參考依據。

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