講義:市場狀況調整6.6
更新時間：2017-12-18 09:53:31
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特別推薦：2018年房地產估價師《理論與方法》第六章講義匯總
第六章 市場法及其運用
第六節 市場狀況調整
市場狀況調整的含義：
可比實例的成交價格是成交日期的價格，是在成交日期的房地產市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產市場狀況下形成的。而需要評估的估價對象價值應當是估價時點的價值，應是在估價時點的房地產市場狀況下形成的。如果估價時點是現在(多數估價項目為這種情況)，則應是在現在的房地產市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與估價時點不同，房地產市場狀況可能發生了變化，如宏觀經濟形勢發生了變化，政府出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導致了估價對象或可比實例這類房地產的市場供求關系等發生了變化，進而即使是同一房地產在這兩個不同時問的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在成交日期的價格調整到在估價時點的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為市場狀況調整，也稱為交易日期調整。經過市場狀況調整之后，可比實例在成交日期的價格就變成了在估價時點的價格。
市場狀況調整的方法：
在可比實例的成交日期至估價時點期間，隨著時間的流逝，房地產市場價格可能發生的變化有平穩、上漲和下跌三種情況。當房地產市場價格平穩時，可不進行市場狀況調整(實際上是進行了市場狀況調整，只是調整系數為100%)。而當房地產市場價格上漲或下跌時，則必須進行市場狀況調整，以使價格符合估價時點的房地產市場狀況。
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