講義:交易情況修正6.5
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第六章 市場(chǎng)法及其運(yùn)用
第五節(jié) 交易情況修正
交易情況修正的含義：
可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值是合理的，所以可比實(shí)例的成交價(jià)格如果是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過(guò)交易情況修正之后，就將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格，變成了正常價(jià)格。
造成成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的因素：
要把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格，首先要了解有哪些因素可能使可比實(shí)例的成交價(jià)格偏離正常價(jià)格及其是如何偏離的。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值較大等特性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)成交價(jià)格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價(jià)格。
交易情況修正的方法：
交易情況修正的方法主要有：①總價(jià)法和單價(jià)法;②差額法和百分率法。總價(jià)法是基于總價(jià)進(jìn)行修正，單價(jià)法是基于單價(jià)進(jìn)行修正。
采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：
可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正金額=可比實(shí)例正常價(jià)格
采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：
可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格
在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為±S%(當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí)，為+S%;低時(shí)，為一S%)，則有：
可比實(shí)例正常價(jià)格×(1±S%)=可比實(shí)例成交價(jià)格
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