房地產抵押的需要?
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【摘要】"房地產抵押的需要"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"房地產抵押的需要?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
房地產抵押的需要?
答疑：
房地產抵押：是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，當債務人不履行到期債務，或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，債權人有權依照法律的規定，以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)上述債務人或者第三人為抵押人;債權人為抵押權人;提供擔保的房地產為抵押房地產。
房地產由于具有不可移動、壽命長久、價值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供擔保的財產。因此，債權人在借貸等民事活動中，為保障其債權的實現，一般會要求債務人或者第三人將其有權處分的、法律、行政法規規定可以抵押的房地產抵押給債權人，并且要求貸款金額低于抵押房地產的價值。特別是商業銀行出于業務發展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產的抵押價值，即如果為了顧慮安全而少放款，將會失去賺取利息的機會;但如果為了謀求更多的利息而多放款，將承受損失的風險，兩全其美的辦法是要確定合理的抵押價值。為了確定合理的抵押價值，商業銀行一般會委托或要求債務人委托商業銀行信任的房地產估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據。
為房地產抵押目的，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)而對房地產估價，歸納起來主要有以下7種：
①初次抵押估價，即將未抵押的房地產抵押的，對該房地產的抵押價值進行的評估。
②再次抵押估價，即將已抵押的房地產再次抵押的，對該房地產的抵押價值進行的評估。《中華人民共和國擔保法》第35條規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
例如，某宗房地產初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔保。經過若干時間后，需要為第二筆貸款估價。已知二次估價價值為170萬元，第一筆貸款已還款50萬元，問第二筆貸款額最大為多少。
解：
1、依據：根據《中華人民共和國擔保法》第35條規定：財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
2、第二次貸款時，原貸款余額=第一次貸款額-還款額=80萬元-50=30萬元
3、第二次貸款的擔保價值≤第二次估價價值-第二次貸款時原貸款余額=170-30=140萬元
4、第二筆貸款的最大貸款額為：140萬元。
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例如，單項選擇題。
某宗房地產初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔保。問：最多還可以為( C )萬元的貸款提供抵押擔保。
A、100
B、80
C、20
D、90
③增加抵押貸款估價，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)即抵押人以同一抵押房地產向同一抵押權人再次抵押貸款的，對該房地產的抵押價值進行的評估。
④抵押期間估價，即對抵押房地產價值進行監測，及時掌握其變化情況，定期或者根據需要對抵押房地產價值進行的評估。包括向抵押權人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產價值減少的，要求抵押人停止其行為;抵押房地產價值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保;抵押人不恢復抵押房地產的價值也不提供擔保的，要求債務人提前清償債務。
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