房地產征收和征用的需要?
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【摘要】"房地產征收和征用的需要"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"房地產征收和征用的需要?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
房地產征收和征用的需要?
答疑：
特別提示：下列一段需要認真閱讀，往往會出判斷題。
房地產特別是土地是各種生產、生活等活動都不可缺少的基礎要素，又不可移動，有時為了公共利益的需要，不得不征收集體所有的土地和單位、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)個人的房屋及其他房地產;因搶險、救災等緊急需要，不得不征用單位、個人的房地產。
征收與征用的主要區別是：征收的實質是強制收買——主要是所有權的改變，不存在返還的問題;征用的實質是強制使用——只是使用權的改變，被征用的房地產使用后，應當返還被征用人，即是一種強制的臨時使用房地產的行為。
盡管征收、征用是為了公共利益的需要或者因搶險、救災等緊急需要，但都不能是無償的，必須依法給予補償。
《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本)第10條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”;第13條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”。
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《中華人民共和國物權法》第42條規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”第44條規定：“單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的，應當給予補償。”
《中華人民共和國土地管理法》(2004年8月28日修正文本)第2條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第19條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者，使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”
《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月13日中華人民共和國國務院令第305號發布)第4條規定：(環球網校房地產估價師頻道為您整理)“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置”。
征用房地產不僅應當給予使用上的補償(補償金相當于租金)，如果被征用的房地產受到損失的，還應當按照實際損失給予補償。例如，毀損的，補償金應相當于毀損前后的價值之差;滅失的，補償金應相當于被征用房地產的價值。而確定上述征收、征用的補償金等，就需要房地產估價提供相關參考依據。
例如，《城市房屋拆遷管理條例》規定拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。其中，第24條規定實行貨幣補償的，“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”;第25條規定“實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結算產權調換的差價”。具體地說，實行貨幣補償方式的，要對被拆遷房屋的房地產市場價值進行評估，為確定貨幣補償的金額提供依據;實行房屋產權調換補償方式的，被拆遷房屋沒有區分征收和征用兩種不同的情形，統稱為“征用”。結算房屋產權調換的差價，即：產權調換的差價=所調換房屋的房地產市場價值-被拆遷房屋的房地產市場價值。
例如：判斷題。
某宗為100萬元貸款抵押房地產。在抵押期間，對其進行抵押期間估價。已知抵押期間估價為90萬元，則要求貸款方為10萬元增加新的擔保。
答案：對
⑤轉抵押估價，即將已抵押的房地產及其所擔保債權轉讓給買受人的，對該房地產的抵押價值進行的評估。
⑥續貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續以該房地產抵押貸款的，對該房地產的抵押價值進行的評估。
⑦處置抵押房地產估價，即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或者拍賣、變賣的，為折價或者拍賣、變賣提供相關價值參考依據，對該房地產的市場價值等進行的評估。
在實際中，還可以按照貸款前期、貸款期間和貸款處置三個階段，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)來劃分為金融機構提供的房地產抵押估價及相關服務。在貸款前期，除了可提供房地產抵押價值評估，通常還提供房地產貸款項目評價、抵押成數(抵押率)測算等服務。在貸款期間，可提供抵押房地產及其價值動態評估，及時化解信貸風險，提高抵押房地產質量，保障金融機構債權安全。在貸款處置階段，除了可提供處置抵押房地產價值評估，通常還提供資產處置方案、處置方式分析咨詢等服務。
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