2017年房地產估價師《案例分析》假設開發法適用的對象和條件
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【摘要】"假設開發法適用的對象和條件"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"2017年房地產估價師《案例分析》假設開發法適用的對象和條件"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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假設開發法適用的對象和條件：
假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統稱為“待開發房地產”。
對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價。因為在該房地產的法定開發利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的城市規劃設計條件來估價，但必須將該最可能的城市規劃設計條件列為估價的假設和限制條件，并在估價報告中作特別的提示，說明它對估價結果的影響，或估價結果對它的依賴性。
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在實際中運用假設開發法估價的結果的可靠性如何，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)。②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成后的房地產價值。由于這兩個預測包含著較多的可變因素，假設開發法有時被指責為較粗糙。這一點也可以從同是參加土地使用權拍賣、招標出讓，均是采用假設開發法測算報價，但不同的競買者所愿意出的最高購買價格可能相差懸殊中反映出來(當然，各個競買者在測算時所依據的自身條件可能有所不同。其測算結果為投資價值)。不過，當估價對象具有潛在的開發價值時，假設開發法幾乎是惟一實用的估價方法。
另外，運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本身掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經濟環境，如：①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策;②要有一套統一、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)嚴謹及健全的房地產法規;③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫;④要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單;⑤要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，摻入了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發完成后的房地產價值、開發成本和稅費等的預測也會更加困難。
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