物業管理制度與政策?
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問題：
物業管理制度與政策?
答疑：
第一節 物業管理概述
物業管理服務的基本內容按服務的性質和提供的方式可以分為：1、常規性的公共服務2、針對性的專項服務3、委托性的特約服務三大類。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)其中專項服務是物業服務開展多種經營的主渠道。
物業管理工作的主要環節按先后順序分4個階段：1.物業管理的策劃階段;2.物業管理的前期準備階段;3.物業管理的啟動階段;4.物業管理的日常運作階段。
物業管理策劃階段的工作包括：
1、物業管理的早期介入
2、制定物業管理方案
3、制定臨時管理規約及有關制度
4、選聘物業服務企業四個基本環節。
這四個環節均是由房地產開發企業來主持。
建設單位應與選聘的物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》。
物業管理的啟動階段：
1、物業的接管驗收
2、用戶 (業主)入住
3、檔案資料的建立
4、首次業主大會的召開和業主委員會的成立。物業管理的全面啟動以物業的接管驗收為標志。
第二節 物業管理主體
物業管理市場的供需主體是物業服務企業和業主、物業使用人或租用人。
業主的權利：
1、業主對建筑物內的住宅、經營性住房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。
2、業主轉讓建筑物內的住宅、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主共有。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。(業主大會是一個機構，而不是一次會議)
業主大會是物業管理區域內物業管理的最高權力機構，是物業管理的決策機構，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。業主大會和業主委員會并存，業主決策機構和執行機構分離，業主委員會向業主大會負責。業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂《物業服務合同》
在第一次業主大會會議召開之前，最初的管理規約可由建設單位依據政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業主大會會議討論通過，并經業主簽字后生效。管理規約對全體業主具有約束力。
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第三節 物業管理經費
物業管理經費的來源主要有以下幾個方面：
1、 定期收取物業管理費; 在物業管理經費的籌集中，物業管理服務費應是物業管理經費長期穩定的主要來源。
2、 物業共同部位、共同設施設備維修基金; 一個物業管理區域內有兩個以及兩個以上產權人的，應當建立“物業共用部位、共用設施設備維修資金。
3、 物業服務企業開展多種經營的收入和利潤; 開展多種經營，創造經濟收益，以業養業，補充物業管理經費的不足。
物業服務企業開展多種經營有以下兩種情況：
1.利用物業共同部位、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)公共設施設備進行經營活動，所取得的收益屬于業主，應主要用于補充專項維修資金。
2.利用自身條件，開展多種經營活動。
4、 政府多方面扶持
5、 開發建設單位給予一定的支持
業主交存的住宅專項維修資金屬于全體業主所有。
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