房地產的存在形態?
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【摘要】"房地產的存在形態"知識點是2017年房地產估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"房地產的存在形態?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
房地產的存在形態?
答疑：
房地產雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產，是房地產的一種存在形態。歸納起來，房地產有下列3種存在形態：
1、 土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時也需要把它單獨看待，只評估其中的土地價值。例如，為征收土地稅費或者確定劃撥土地使用權進人市場需要補交的土地使用權出讓金等的數額，就只單獨評估土地的價值。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)而對于有建筑物的土地，在具體估價中如何單獨看待土地，有兩種做法：(1)無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地;(2)考慮建筑物存在對土地價值的影響。
2.建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨看待，只評估其中的建筑物價值。例如，在房地產投保火災險時評估其保險價值，災害發生后評估其損失，為計算建筑物折舊服務的估價等，都只單獨評估建筑物的價值。在具體估價中如何單獨看待建筑物，有2種做法：(1)無視土地的存在，即將其設想為“空中樓閣”;(2)考慮土地存在對建筑物價值的影響。
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3.房地，當實物形態上土地與建筑物合成一體，估價時也把它們作為一個整體來看待。在現實房地產估價中，建筑物已開始建設但尚未建成的房地產，即“在建工程”(包括停緩建工程)，往往成為估價對象;也有要求對正在開發建設或計劃開發建設，但尚未出現的房地產，如期房(雖然稱為期房，但實際上包含土地)進行估價;還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已經消失的房地產進行估價，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)如對人為引起火災或者碰毀他人房屋進行的損失價值或損失程度評估;估價對象也可能是房地產的某一部分，如某個樓層、某套住房或其中的裝修裝飾部分;另外，房地產估價中也可能含有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價，該評估價值除了包含該賓館或辦公樓的建筑物及其基地的價值，還可能包含其中的設施、設備(如室內配備的家具、電視機、電話機等)的價值。
概括起來，從實物角度來看的現實中的房地產估價對象有下列幾種：(1)空地;(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;(3)地上建筑物;(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體;(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體);(6)未來狀況下的房地產;(7)已經消失的房地產;(8)現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分，如后來增加的裝修;(9)房地產的局部，如某幢公寓中的某套房;(10)包含有其他資產的房地產;(11)作為企業整體的一部分的房地產。
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