現金流量折現法與傳統方法的區別?
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【摘要】"現金流量折現法與傳統方法的區別"知識點是2016年房地產估價師考試重點，2016年房地產估價師考試時間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產估價師考試，環球網校編輯整理了"現金流量折現法與傳統方法的區別?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
現金流量折現法與傳統方法的區別?
答疑：
現金流量折現法與傳統方法主要有下列3大區別：
(1)對開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業期時的數額;而在現金流量折現法中，是模擬開發過程，預測他們在未來發生時所發生的數額，即要進行現金流量預測。
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(2)傳統方法不考慮各項支出、收入發生的時間不同，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產開發用地2004年10月15日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預測該宗土地2007年10月15日開發完成后的房價(含地價)為5000萬元，折現率為10%，則需將這5000萬元折現到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房價實際為 5000/(1+10%)3=3757(萬元)
(3)在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。所以，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項目評估中的現金流量分析的口徑一致，便于比較。
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