【摘要】2016年房地產估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產估價師《經營與管理》考試，環球網校編輯為您搜集整理了"2016年房地產估價師《理論與方法》講義房地產的種類2.3"，本文系統闡述了房地產的種類的知識點，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　第三節 房地產的種類

　　按立法用語劃分的種類：

　　中國的土地和房屋的所有制、管理部門及其征收、登記等活動或行為適用的法律法規通常不同。根據《物權法》、《城市房地產管理法》等法律法規的習慣用語，可以把房地產分為土地、房屋和其他不動產三類。其中，土地有時特別指集體所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物，有時特別指國有土地上的房屋，可能還包括房屋占用范圍內的土地。如《國有土地上房屋征收與補償條例》所稱被征收房屋價值，不僅包括土地上的房屋價值，還包括土地使用權價值。其他不動產是指土地、房屋以外的林木等不可移動的財產。

　　按用途劃分的種類：

　　按照房地產的用途，首先可以把房地產分為居住房地產和非居住房地產兩大類，非居住房地產又可分為商業房地產、辦公房地產、工業房地產、農業房地產和特殊用途房地產，具體可細分為下列10類.

　　按開發程度劃分的種類：

　　按照房地產的開發程度，可以把房地產分為下列5類：

　　(1)生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如農地、荒地。

　　(2)毛地：是指具有一定的城市基礎設施，有地上物(如房屋、圍墻、電線桿、樹木等)需要拆除或遷移但尚未拆除或遷移的土地。

　　(3)熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，可以直接在其上進行房屋建設的土地。按照基礎設施完備程度和場地平整程度，熟地又可分為"三通一平"、"五通一平"、"七通一平"等的土地。"三通一平"一般是指通路、通水、通電以及場地平整，"五通一平"一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎設施條件以及場地平整;"七通一平"一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等基礎設施條件以及場地平整。

　　(4)在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未竣工的房地產。該房地產不一定正在開發建設之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。另外，有些在建工程從另一角度通常又稱為"房地產開發項目"。在實際估價中，判定是否為在建工程，通常以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程。已完成工程竣工驗收的，應當有工程竣工驗收報告。在建工程可以按照工程進度，如形象進度、投資進度(投資完成額)、工作量進度(完成工程量)、工期進度等進行分類。例如，按照形象進度可以把在建工程分為基礎某層、正負零、結構某層、結構封頂和完成外裝修等。

　　(5)現房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的土地。現房按照新舊程度，又可分為新的房地產(簡稱新房)和舊的房地產(簡稱舊房)。其中，新房按照裝飾裝修狀況，又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。

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　　按實物形態劃分的種類：

　　按照房地產的實物形態，可以把房地產分為下列9類：

　　(1)土地。又可分為無建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。

　　(2)建筑物。又可分為已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分為新建筑物和舊建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分為正在建造的建筑物和停緩建的建筑物(如爛尾樓等)。

　　(3)土地與建筑物的綜合體。又可分為土地與已建造完成的建筑物的綜合體即現房和土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體即在建工程或房地產開發項目。

　　(4)房地產的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中某層、某套。

　　(5)未來狀況下的房地產。其中最常見的是期房。期房是指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內的土地為標的的房地產。

　　(6)已滅失的房地產。例如，已被拆除的房屋，已被火災、地震等災害完全損毀的房屋。

　　(7)現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分。

　　(8)以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產。

　　(9)整體資產中的房地產。例如，一個企業中的土地或房屋。

　　需要指出的是，上述房地產雖然是從實物角度來劃分的，但評估其價值仍然包括實物、權益和區位三個方面。

　　按經營使用方式劃分的種類：

　　房地產、出租的房地產、自營的房地產和自用的房地產。

　　有的房地產既可以銷售，也可以出租或自用，如住宅、寫字樓。有的房地產既可以出租或自營，也可以銷售，如商店、餐館。有的房地產主要是自營，如旅館、汽車加油站、高爾夫球場、影劇院。有的房地產主要是自用，如行政辦公樓、學校、特殊廠房。

　　這種分類對選用估價方法是很有用的。例如，可銷售的房地產可以采用市場法估價;出租或自營的房地產可以采用收益法估價;僅適用于自用的房地產主要采用成本法估價。

　　按是否產生收益劃分的種類：

　　按照房地產是否產生收益，可以把房地產分為收益性房地產和非收益性房地產。收益性房地產是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的房地產，如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。非收益性房地產是指不能直接產生經濟收益的房地產，如行政辦公樓、教堂、寺廟等。

　　在實際估價中，判定一宗房地產是收益性房地產還是非收益性房地產，不是看該房地產目前是否正在產生經濟收益，而是看該類房地產在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。例如，某套公寓目前尚未出租而空置著，無經濟收益，但仍然屬于收益性房地產。因為相似的公寓在大量出租而直接產生經濟收益，該尚未出租的公寓的收益可以通過與其相似的公寓的收益采用"市場法"求取。

　　收益性房地產可以采用收益法估價，非收益性房地產難以采用收益法估價。

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