2016年房地產估價師《經營與管理》房地產開發程序概述輔導

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　　【摘要】2016年房地產估價師考試預計為10月15日-16日，為幫助考生更好的參加房地產估價師《經營與管理》考試，環球網校小編為您搜集整理了"2016年房地產估價師《經營與管理》房地產開發程序概述輔導"，本文系統闡述了房地產開發程序概述的知識點，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　第二節投資機會選擇與決策分析

　　本階段最重要的工作，是對開發項目進行逐漸深入、細化的可行性研究。

　　一、投資機會選擇

　　主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作。

　　二、投資決策分析

　　投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價、投資決策三部分工作。市場分析主要分析市場宏觀環境、政府政策、房地產供求關系、競爭環境、目標市場及其可支付的價格水平及租金水平，項目財務評價是根據市場分析的結果以及相關資本結構設計，就項目的經營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。這項工作要在尚未簽署任何協議之前進行。這樣，開發商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。

　　當通過投資決策分析確定了具體的開發地點與項目之后，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發商應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權。

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　　一、獲取土地

　　當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，實施過程的第一步是獲取土地。

　　㈠土地儲備與土地一級開發

　　土地儲備：指市縣國土部門為實現調控土地市場，促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發、儲存以備供應土地的行為。建立目的：加強土地調控，規范土地市場運行，促進土地節約集約利用，提高建設用地保障能力。

　　土地儲備的范圍：依法收回的國有土地、收購的土地、行使優先購買權取得的土地、已辦理農用地轉用和土地征收批準手續的土地以及其他依法取得的土地。

　　土地一級開發：指由政府或其授權委托的企業進行土地征收、拆遷、土地平整，進行市政基礎設施和社會公眾配套設施建設，使土地達到“幾通一平”的建設條件活動。

　　土地儲備和土地一級開發模式的建立，推動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，對開發商或投資者獲取土地使用權的價格也產生了重大影響。

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　　㈡獲取土地的途徑

　　1. 土地使用權出讓。從02年7月1日開始實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，從03年8月1日起施行的《協議出讓國有土地使用權規定》。 07年9月修訂形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》。按照這些規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：①招標出讓國有建設用地使用權。②拍賣出讓國有建設用地使用權。③掛牌出讓國有建設用地使用權。④協議出讓國有建設用地使用權。該方式僅當依法律、法規和規章的規定不適合采用招標、拍賣或掛牌方式出讓時，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協議方式出讓”，但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。

　　2. 土地使用權劃撥。以劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的城市基礎設施用地和公益事業項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過劃撥方式供地。以劃撥方式供應經濟適用房和廉租房建設用地時，逐步開始采用以未來租售價格不標的的公開招標方式。

　　3. 原有劃撥土地上存量房地產的土地使用權。原有劃撥土地上的存量房地產，如因企業改制或兼并收購等行為導致產權變更時，需辦理出讓手續。在不改變土地利用條件下，該類土地可采用協議方式獲得，采用國有出讓、租賃、作價入股或授權經營等方式，對原劃撥國有土地資產進行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。

　　4. 與當前土地使用權擁有者合作。是獲得土地使用權的一種重要的方式。

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