【摘要】2016年房地產估價師考試預計為10月15日-16日，為幫助考生更好的參加房地產估價師《案例分析》考試，環球網校小編為您搜集整理了"2016年房地產估價師《案例分析》常見錯誤估價報告不符合估價目的的錯誤"，本文系統闡述了估價報告不符合估價目的的錯誤的知識點，希望對您有所幫助，祝考試順利!

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　　估價報告不符合估價目的的錯誤知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點，現整理如下：

　　估價報告不符合估價目的的錯誤：

　　1.房地產抵押估價可能出現的錯誤

　　(1)房地產抵押不是建筑物與其占用的土地一并設定抵押;

　　(2)再次抵押的房地產價值未考慮已擔保債權的影響;

　　(3)未考慮抵押期及其屆滿時土地的剩余使用年限對估價的影響;

　　(4)估價報告中沒有作出必要的風險提示;

　　(5)估價報告沒有對估價對象的變現能力進行分析;

　　(6)未考慮抵押期間的建筑物折舊和耗損;

　　(7)抵押估價結果中，沒有扣除法定優先受償款或扣除項目不全面;

　　(8)房地產抵押估價報告未向估價報告使用者作出以下提示;

　　①估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響;

　　②在抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點;

　　③合理使用評估價值;

　　④定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估。

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　　2.損害賠償房地產估價可能出現的錯誤

　　(1)損害前和損害后房地產狀況掌握不清;

　　(2)沒有考慮間接損失(殘值清理費用造成收益下降)。

　　3.房地產保險估價可能出現的錯誤

　　(1)沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估;

　　(2)保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”進行評估，還是按“不可修復的情況”進行評估;

　　(3)保險損失程度的評估沒有依據保險合同，估價依據中也缺少保險合同;

　　(4)保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失;

　　(5)按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值;

　　(6)把土地也作為了保險估價的估價對象。

　　4.房屋征收估價可能出現的錯誤

　　(1)房屋征收評估價格包含了搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋的價格;

　　(2)征收估價考慮了房屋租賃、抵押、查封等因素的影響;

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　　五、估價方法選擇錯誤

　　1.選用估價方法應遵循的原則

　　(1)有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主;

　　(2)具有預期收益，選擇收益法作為其中一個方法;

　　(3)具有開發或待開發潛力，可以選用假設開發法;

　　(4)無上述條件的選用成本法。

　　2.針對以上原則，容易出現的錯誤有：

　　(1)只使用了一種估價方法;

　　(2)能用市場比較法的沒有使用;

　　(3)收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法，卻選用并不合適的方法;

　　(4)具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法，卻選用了并不合適的方法;

　　(5)適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價;

　　(6)估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定。

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