【導讀】為了幫助考生全面復習2016年房地產估價師《理論與方法》考試課程，系統掌握房地產估價師《理論與方法》考試教材的相關重點，環球網校編輯整理了"2016年房地產估價師《理論與方法》房地產實物狀況描述考點"，主要闡述了房地產實物狀況描述的知識點，供大家參考，祝學習愉快!

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　　房地產實物狀況描述知識點是206年房地產估計師考試高頻考點，現整理如下：

　　房地產實物狀況描述：

　　對房地產實物狀況的描述，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩大部分，分別說明各部分的狀況。

　　(一)土地實物狀況描述

　　對土地實物狀況的描述，主要說明下列方面;

　　(1)土地面積：通常以平方米(㎡)為單位，面積較大的土地通常以公頃(h㎡)為單位。對于房地產開發用地，通常要說明項目規劃占地面積以及其中的建設用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積。

　　(2)土地形狀：通常用文字并附圖來說明。土地均是封閉多邊形，其文字上的描述如：形狀規則、形狀不規則、正方形、長方形、狹長等。可用來說明土地形狀的圖有宗地界址圖、規劃圖、建筑總平面圖等。

　　(3)地形：說明是平地還是坡地等。

　　(4)地勢：說明該宗土地與相鄰土地、道路的高低關系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。

　　(5)土壤：說明土壤是否受過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址、鹽堿地等。

　　(6)地基(地質)：說明地基的承載力和穩定性，地下水位和水質(包括地下水的成分和污染情況。有些含有特殊成分的地下水可以導致疾病)，有無不良地質現象(如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等)。

　　(7)土地條件(土地開發程度)：說明周圍基礎設施完備程度和場地平整程度，即通常所說的是“三通一平”還是“五通一平”、“七通一平”及其具體內容等。

　　(8)其他。例如，臨街商業用地還要說明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。農用地還要說明其排水和灌溉等。

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　　(二)建筑物實物狀況描述

　　對建筑物實物狀況的描述，主要說明下列方面：

　　(1)建筑規模：要根據建筑物的使用性質說明其面積、體積等。面積方面有建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積、營業面積、可出租面積等。倉庫一般要說明其體積。此外，旅館通常還要說明客房數或床位數以及不同標準的客房或床位數，餐館還要說明可同時容納用餐人數或者座位數、餐桌數，停車場還要說明車位數，影劇院還要說明座位數，醫院還要說明床位數。

　　(2)層數和高度：說明建筑物的總層數(其中地上層數和地下層數)和總高度。建筑物通常根據層數或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照層數來劃分的：1～3層為低層住宅;4～6層為多層住宅;7～9層為中高層住宅;10層以上(含10層)為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過24m的為高層(但不包括總高度超過24m的單層建筑)。建筑總高度超過l00m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。

　　(3)外觀：說明外立面風格等，并附外觀照片來說明。

　　(4)建筑結構：是指建筑物中由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。一般分為：①鋼結構;②鋼筋混凝土結構;③磚混結構;④磚木結構;⑤簡易結構。如以組成建筑結構的主要建筑材料來劃分，可分為：①鋼結構;②混凝土結構(包括素混凝土結構、鋼筋混凝土結構和預應力混凝土結構等);③ 砌體結構(包括磚結構、石結構和其他材料的砌塊結構);④木結構;⑤塑料結構;⑥薄膜充氣結構。如以組成建筑結構的主要結構形式來劃分，可分為：①墻體結構;②框架結構;③深梁結構;④筒體結構;⑤拱結構;⑥網架結構;⑦空間薄壁結構(包括折板結構);⑧懸索結構;⑨艙體結構。

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　　(5)設施設備：說明給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、電氣等設施設備的配置情況(有或無)及性能。

　　(6)裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內墻面、頂棚、室內地面、門窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質量以及裝飾裝修工程施工質量等。

　　(7)防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照。

　　(8)層高和室內凈高：層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。

　　(9)空間布局：說明空間分區以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產平面圖、戶型圖等來說明。

　　(10)年齡(房齡、屋齡、樓齡)和設計使用年限：對于年齡，最好具體說明開工日期、竣工日期。不能具體說明的，要說明建成年月或建成年份、建成年代。設計使用年限是指設計規定的建筑物的結構或結構構件，在正常施工、正常使用和正常維護下不需要進行大修即可按其預定目的使用的時間。

　　(11)維護情況及完損程度：說明基礎的穩固性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)，地面、墻面、門窗等的破損情況等。

　　(12)其他：說明可間接反映建筑物實物狀況的有關情況，如建設單位(如房地產開發企業)、建筑師和設計單位、施工單位、工程監理單位等的名稱或者姓名、資質或資格、信譽、品牌等。對于在建工程或期房，還要說明其工程進度(例如是正負零、結構某層，還是結構封頂)、預計竣工日期、交付日期等。對于商業用房特別是臨街鋪面房，還要說明其面寬、進深和寬深比。

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