2016年房地產估價師《案例分析》房地產損害賠償估價方法考點
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【摘要】2016年房地產估價師考試預計為10月15日-16日，為幫助考生更好的參加房地產估價師《案例分析》考試，環球網校小編為您搜集整理了"2016年房地產估價師《案例分析》房地產損害賠償估價方法考點"，本文系統闡述了房地產損害賠償估價方法的知識點，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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房地產損害賠償估價方法選擇知識點是2016年房地產估價師考試高頻考點，現整理如下：
房地產損害賠償估價方法選擇：
損害賠償評估通常采用修復費用法(成本法)、損失資本化法、損害前后價差法、賠償實例比較法。
修復費用法(成本法)
修復費用法也稱為成本法，該法是通過設定規劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經濟損失而支出的補償費用。
V=C1+C2+C3+C4-C5
式中V--房地產損害評估值;
C1--拆除工程費用;
C2--修繕工程費用;
C3--恢復工程費用;
C4--直接經濟損失;
C5--被拆除物殘值。
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拆除、修繕、恢復工程費用應當參照房屋修繕工程預算定額，并通過廣泛搜集評估時點的建筑工程市場價格水平確定。
拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。
直接費包括人工費、材料費、機械設備使用費和措施費，間接費包括規費和企業管理費。直接費應當參照房屋修繕工程預算定額中相關規則進行測算，間接費、利潤和稅金以定額規定的基數按照合理的費率測算。
直接經濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經濟損失，包括：
(1)房屋使用人周轉安置費用;
(2)房屋空置的收益損失;
(3)房屋使用面積減少的損失;
(4)房屋室內凈高降低的損失;
(5)房屋采光面積減少的損失;
(6)房屋耐久性降低的損失;
(7)鄰近房屋損壞的補償;
(8)施工影響的補償;
(9)其他直接經濟損失。
被拆除物殘值應當根據評估時點的回收市場價格合理確定。
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