【摘要】為了幫助考生全面復習2015年房地產估價師《制度與政策》考試課程，系統掌握房地產估價師《制度與政策》考試教材的相關重點，環球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《制度與政策》考點控制性詳細規劃的控制體系"，主要闡述了控制性詳細規劃的控制體系的知識點，供大家參考，祝學習愉快!

　　控制性詳細規劃的控制體系

　　控制性詳細規劃的控制體系指標包括以下各項：

　　(1)用地控制指標。包括用地性質、用地面積、土地與建筑使用相容性。

　　(2)環境容量控制指標。包括容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。

　　(3)建筑形態控制指標。包括建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規定。

　　(4)交通控制指標。包括交通出入口方位、停車位。

　　(5)城市設計引導及控制指標。包括對城市重要地段的地塊，需對地塊內建筑的形式、色彩、體量、風格提出設計要求。

　　(6)配套設施體系。包括生活服務設施布置，市政公用設施、交通設施和管理要求。

　　以上前五項屬地塊控制指標，可分為規定性指標和指導性指標兩類。規定性指標是一旦確定下來，就必須嚴格遵照的指標;指導性指標則是參照執行的指標。

　　規定性指標一般包括以下各項：

　　(1)用地性質。指規劃用地的使用功能，或土地用途，可根據用地分類標準進行標注。

　　(2)用地面積。規劃地塊劃定的面積。

　　(3)建筑密度。即規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制。

　　(4)建筑控制高度。即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。

　　(5)建筑紅線后退距離。即建筑相對于規劃內道路紅線后退的距離。通常以下限控制。

　　(6)容積率。即規劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比，即：

　　容積率=總建筑面積/土地面積

　　容積率可根據需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成的土地浪費。容積率上限防止過度開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。容積率還可以根據建筑的用途不同分為全部建筑容積率、住宅建筑容積率、公共建筑容積率等。全部建筑容積率、住宅建筑容積率、公共建筑容積率等的分子分別對應全部建筑面積、住宅建筑面積和公共建筑面積等。同樣上邊的建筑密度也可以有全部建筑密度、住宅建筑密度和公共建筑密度等。

　　(7)綠地率。規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率，即：

　　綠地率=綠地面積/土地面積

　　綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地(道路紅線內的綠地)，不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。

　　(8)交通出入口方位。規劃地塊內允許設置出入口的方向和位置。具體可分為以下幾個指標：

　　1)機動車出入口方位。盡量避免在城市主要道路上設置車輛出入口，一般情況下，每個地塊應設1～2個出入口。

　　2)禁止機動車開口地段。為保證規劃區交通系統的高效安全運行，對一些地段禁止機動車開口，如主要道路的交叉口附近和商業步行街等特殊地段。

　　3)主要人流出入口方位。為了實現高效、安全和舒適的交通體系，可能會有必要將人、車進行分流，為此規定主要人流出入口方位。

　　(9)停車泊位及其他需要配置的公共設施。停車泊位指地塊內應配置的停車車位數，通常按下限控制。其他設施的配置包括：居住區服務設施(中小學、幼托、居住區級公建)，環衛設施(垃圾轉運站、公共廁所)，電力設施(變電站、配電所)，電信設施(電話局、郵政局)，燃氣設施(煤氣調氣站)。

　　指導性指標一般包括以下各項：

　　(1)人口容量。即規劃地塊內部每公頃用地的居住人口數，通常以上限控制。

　　(2)建筑形式、體量、色彩、風格要求。對規劃區重點地段的建筑形體和布局應進行特別控制(包括廣場控制線、綠地控制線、裙房建筑控制線、主體建筑控制線、建筑架空控制線、建筑高度控制范圍、建筑顏色等具體指標)。

　　(3)其他環境要求。