新型城鎮化:房地產商如何"變臉"
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今年3月國務院公布《國家新型城鎮化規劃》，提出要推進“以人為核心”的新型城鎮化規劃，以及2020年我國要實現常住人口城鎮化率達到60%左右，并對生態環境、公共配套等提出更高的要求。
新型城鎮化規劃對房地產市場構成哪些挑戰?給房地產商轉型又帶來怎樣的機遇?日前舉行的中信地產2014年度論壇以“協同帶來增長――中國城市之路”為主題，邀請各界人士，共同把脈中國新型城市之路的走向與路徑。
“各行各業投房地產，千家萬戶買房子”盛景將難再現
近來，一些地方商品房價格松動，房地產市場是否迎來“拐點”、未來又將何去何從、開發商如何轉身等話題引發各方強烈關注。
住建部政策研究中心秦虹提出，房地產業經過了十幾年高速增長之后，必將進入一個新的發展階段。她的判斷是，房地產市場的趨勢性機會即將過去，未來迎來的主要是結構性機會。
秦虹說，在趨勢性機會下，各行各業投房地產，千家萬戶買房子，是沒有錯的，而在結構性機會中，只有專業化能力強的企業才能在房地產行業中找到新的結構性機會，無論個人還是房地產企業，要作好選擇與判斷，“否則未來的投資將會面臨很大的風險”。
秦虹分析，未來房地產市場格局將會呈現三個新的特征：
第一，房地產行業高速增長時期已經過去，未來房地產業的增長將從過去的低基數高增長，變成高基數低增長。
第二，以新房交易為主的時期即將過去，進入二手房市場和新房市場并存的格局。40個重點城市在2013年二手住房的交易量同比增長了60%，二手房的交易占到整個房屋交易總量的40%?！凹词刮磥砜傂枨罅咳员３趾艽螅珜π路啃枨笥锌赡芙档汀！?/P>
第三，過去以住宅開發為絕對主體的房地產開發模式會過去，代之以城市所承載的第二和第三產業發展為主體，特別是服務業發展為主體的產業調整必然會到來，在這種情勢下，要特別關注以產業支撐為核心的產業地產開發。
秦虹說，未來的房地產業發展，必然伴隨城鎮化的轉型發展，實現房地產業的轉型發展?！斑@意味著房地產行業的競爭會越來越激烈，企業整合在所難免，房地產企業的轉型發展更是迫在眉睫?！?/P>
新型城鎮化不能只造空城，沒有人氣
在原建設部副部長、中國房地產業協會名譽會長宋春華看來，新型城鎮化要避免陷入的一大陷阱就是“只造空城，沒有人氣”。宋春華走過看過一些城市，深深感慨，一些城市的開發區“又好又新，但就是沒有人氣”。
宋春華認為，農村人口轉移的動力源是產業的升級轉移和集聚，“如果沒有產業支撐，你不能提供就業，不管你造出多么好的新城，不會吸引人，吸引人也留不住，只能是空城?！彼嵝眩氨仨氁饤壞欠N沒有產業支撐，只靠房地產開發的城鎮化。”
“中國未來的城鎮化，要避免過去所形成的一些弊端，比如說鬼城現象，沒有產業支撐，單純建樓房的城鎮化，只是以建筑為中心，不是以人和產業為中心。”秦虹說，下一步新型城鎮化轉型發展的核心內容之一，就是要產城融合。
過去的房地產開發模式，建完住房以后，配套一點醫院、商場等來解決居住需求?！斑@已經遠遠不夠，在住房總量已經不短缺、城鎮化進程加快發展的背景下，要結合消費升級以及產業結構的升級，大力發展服務性的文化、休閑、養生的產業為中心配套住宅?！鼻睾缯f。
未來房地產業的發展機會在哪里?秦虹認為：“如果說過去是建住宅配套商業服務業，今后可能是以新型產業為主體，來配套住宅，這種以產業支撐為核心的產業發展模式，是風險小的、健康的，也更加考驗產業發展能力?！?/P>
房地產商如何讓城市運營成為可能
河北的燕郊，近來成為媒體聚焦的中心。因為比鄰北京，不少外來人口在燕郊買房安家，而由于缺少配套資源，當地教育、醫療、交通，甚至治安管理都捉襟見肘，不少老人要凌晨四五點起來給孩子到公交車站排隊候車，三四歲幼兒則要穿城上幼兒園。樓房蓋起來了，房價上去了，這種種窘境，令人不由得發問，這是宜居的、人的城市化嗎?
新型城鎮化時代背景下，走中國城市發展之路，房地產商應該扮演怎樣的角色?正如華夏時報總編輯水皮笑問：今后的房地產商還是“挖個坑，蓋座樓，拍拍屁股走人”嗎?
中信地產給出的答案是“城市運營商”的定位與選擇。中信集團副董事長兼總經理王炯的認識與上述老師不謀而合。他說，過去以土地升值為核心的經營方式，已經造成了城市發展之間的不平衡和產能過剩。而今，房地產行業正在從過去簡單的土地紅利帶動增長，向集約、有內涵、注重公共配套、夯實產業的方向轉變。中信地產已在成都、汕頭等地進行了探索，其實現的路徑是創新引入PPP(公共私營合作制)模式。
房地產商能否成為城市運營商?安邦咨詢創始人陳功講起他在英國利物浦的見聞：當地城市的垃圾清運、水、電、路燈、綠化等市政維護管理都交由公司打理，政府從城市運營管理中退出，大大減輕了政府財力負擔，政府、企業、居民三方受益。
財政部財政科學研究所所長賈康稱，過去只能由政府運用財政資金來做的一些公共基礎設施、公共工程、公共服務項目，在PPP模式下，可轉變為由非政府的企業主體、民間資本、社會資金進入實施，從而更充分、更有質量地滿足公眾需要。“應更多發揮PPP模式在改革創新中的正面效應?！彼u價道。
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