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　　投資性房地產轉換的會計處理

　　(一)轉換日的確定

　　1.投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日應當為租賃期開始日。

　　3.自用土地使用權停止自用，改用于資本增值，轉換日為自用土地使用權停止自用后確定用于資本增值的日期。

　　注意：處理思路――投資性房地產轉換類型

　　成本模式：

　　1.投資性房地產→非投資性房地產

　　2.非投資性房地產→投資性房地產

　　公允價值模式：

　　1.投資性房地產→非投資性房地產

　　2.非投資性房地產→投資性房地產

　　(二)成本模式下的轉換：對應結轉，不確認損益;涉及存貨的，不確認減值準備。

　　1.投資性房地產轉換為非投資性房地產：

　　(1)投資性房地產轉換為自用房產

　　將投資性房地產在轉換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產減值準備”等科目。

　　借：固定資產

　　投資性房地產累計折舊

　　投資性房地產減值準備

　　貸：投資性房地產

　　累計折舊

　　固定資產減值準備

　　(2)投資性房地產轉換為存貨

　　借：開發產品(原投資性房地產的賬面價值)

　　投資性房地產累計折舊

　　投資性房地產減值準備

　　貸：投資性房地產

　　注意1：房地產公司作為存貨的房地產用“開發產品”科目;

　　注意2：流動資產與非流動資產之間的減值準備通常不能對應結轉。

　　2.非投資性房地產轉換為投資性房地產：

　　(1)作為存貨的房地產轉換為投資性房地產

　　借：投資性房地產(存貨在轉換日的賬面價值)

　　存貨跌價準備(已計提的跌價準備)

　　貸：開發產品(賬面余額)

　　(2)自用房地產轉換為投資性房地產

　　借：投資性房地產

　　累計折舊或累計攤銷

　　固定資產減值準備或無形資產減值準備

　　貸：固定資產或無形資產

　　投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產減值準備

　　(三)公允價值模式下的轉換

　　1.投資性房地產轉換為非投資性房地產

　　應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產或存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

　　借：固定資產、無形資產或開發產品(公允價值)

　　貸：投資性房地產――成本

　　投資性房地――公允價值變動(或借記)

　　公允價值變動損益(或借記)

　　2.非投資性房地產轉換為投資性房地產

　　投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價。

　　(1)轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權益(資本公積――其他資本公積)。

　　借：投資性房地產――成本(公允價值)

　　累計折舊或累計攤銷

　　固定資產減值準備、無形資產減值準備或存貨跌價準備

　　貸：固定資產、無形資產或開發產品

　　資本公積――其他資本公積

　　(2)轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益(公允價值變動損益);

　　借：投資性房地產――成本(公允價值)

　　累計折舊

　　固定資產減值準備或存貨跌價準備

　　公允價值變動損益

　　貸：固定資產或開發產品

　　注意：

　　公允價值計量模式下：

　　投資性房地產轉換為自用房地產，公允價值與賬面價值的差額都是計入公允價值變動損益的。

　　自用房地產轉換為投資性房地產，公允價值大于賬面價值的情況下，差額計入資本公積;公允價值小于賬面價值的情況下，差額計入公允價值變動損益。

　　處置投資性房地產時，將“資本公積――其他資本公積”轉入處置當期損益(“其他業務成本”科目)。

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