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　　用益物權

　　一、用益物權概述

　　以使用他人之物為目的的物權，稱用益物權。用益物權僅涉及物的使用價值，不包含處分權能。

　　《物權法》規定的用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權與地役權。

　　二、建設用地使用權

　　(一)取得

　　1. 創設取得

　　①無償劃撥。用于商業開發的建設用地，不得以劃撥方式取得建設用地使用權。

　?、谟袃敵鲎?。建設用地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。土地使用權出讓合同約定的使用年界限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準，經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　2. 轉移取得

　　建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件：③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。

　　下列房地產不得轉讓：①以出讓方式取得土地使用權，但未符合《城市房地產管理法》第三十九條規定的條件的;②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;③依法收回土地使用權的;④共有房地產，未經其他共有人書面同意的;⑤權屬有爭議的;⑥未依法登記領取權屬證書的;⑦法律、行政法律法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　3. 登記

　　建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。

　　(二)期限

　　(1)以無償劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

　　(2)以有償出讓方式取得的建設用地使用權，出讓最高年限按下列用途確定：居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年。

　　(3)土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　(三)終止

　　出現下列情形之一，由有關人民政府土地行政主管部門根據原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

　　(1)為公共利益需要使用土地;

　　(2)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地;

　　(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準;

　　(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地;

　　(5)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢。

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