第二節　契稅法

　　一、契稅基本原理

　　(一)概念：契稅是以在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

　　(二)契稅的特點包括：

　　1.契稅屬于財產轉移稅。

　　2.契稅由財產承受人納稅。

　　二、征稅對象2

　　契稅的征稅對象是境內轉移土地、房屋權屬。具體包括：土地使用權的出讓、轉讓及房屋的買賣、贈與、交換。

　　幾種特殊情況視同買賣房屋：

　　(1)以房產抵債或實物交換房屋，視同房屋買賣，由產權承受人按房屋現值繳納契稅。以房產抵債的，過戶時按照折價款繳納契稅。

　　【例題16】甲企業以自有房產作為抵押向某商業銀行借入一年期貸款1000萬元，房產賬面價值600萬元，抵押時市價900萬元;一年后無力償還，將房產折價給銀行抵償了1080萬元的債務本息，低債時房產市價1100萬元。當地規定的契稅稅率為3%，契稅的正確處理是(　)。

　　A.甲企業應納契稅30萬元　　B.甲企業應納契稅33萬元　　C.銀行應納契稅30萬元

　　D.銀行應納契稅32.4萬元

　　【答案】D

　　【解析】甲企業不用繳納契稅;銀行(承受方)按房產折價款繳納契稅，應納稅額=1080×3%=32.4(萬元)。

　　(2)以房產作投資或作股權轉讓

　　以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免納契稅。

　　(3)買房拆料或翻建新房

　　買房者不論其購買目的是為了拆用材料還是為了得到舊房后翻建成新房，都要涉及辦理產權轉移手續，只要發生房屋權屬變化，就要照章繳納契稅。

　　(四)房屋贈予(非公益性贈與需交土地增值稅)

　　(五)房屋交換(單位之間進行房地產交換應交土地增值稅，個人互換住房不交)

　　(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬的行為，應繳納契稅。

　　(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬，應繳納契稅。

　　(六)承受國有土地使用權支付的土地出讓金

　　對承受國有土地使用權支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　三、納稅義務人、稅率和應納稅額的計算

　　(一)納稅義務人

　　契稅的納稅義務人，是境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人。單位包括內外資企業，事業單位，國家機關，軍事單位和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。

　　(二)稅率：3%-5%的幅度比例稅率。

　　自2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房，契稅稅率暫統一下調到1%。

　　(三)應納稅額的計算

　　【例題17】居民甲某有四套住房，將一套價值120萬元的別墅折價給乙某抵償了100萬元的債務;用市場價值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈送價值12萬元的小轎車一輛;將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經營的企業。當地確定的契稅稅率為3%，甲、乙、丙納稅契稅的情況是(　)。

　　A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納

　　C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納

　　【答案】A

　　【解析】甲不用繳納契稅;乙應繳納契稅=100×3%=3(萬元);丙應繳納契稅=12×3%=0.36(萬元)。

　　房屋附屬設施納稅規定。

　　1. 采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權，應按合同規定的總價款計征契稅。

　　2. 承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅;如與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　對于個人無償贈與不動產行為(法定繼承人除外)，應對受贈人全額征收契稅，在繳納契稅和印花稅時，納稅人須提交經稅務機關審核并簽字蓋章的《個人無償贈與不動產登記表》，稅務機關(或其他征收機關)應在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章，在《個人無償贈與不動產登記表》中簽字并將該表格留存。

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