(一)計稅依據

　　1.從價計征――計稅依據是房產原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當地省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。

　　自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。

　　(2)房屋附屬設備和配套設施的計稅規定：

　　【一般規定】房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值;電燈網、照明線從進線盒連接管起，計算原值。

　　【補充規定】從2006年1月1日起，房屋附屬設備和配套設施計征房產稅按以下規定執行：(教材(4))

　?、俜惨苑课轂檩d體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　?、趯τ诟鼡Q房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊問題：

　　①對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅;

　?、谌谫Y租賃房屋的，以房產余值為計稅依據計征房產稅，租賃期內該稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

　　(2011年變化②對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產權要轉移到承租方。這實際是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收，至于租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定)

　　【例題1】某企業有原值為2500萬元的房產，1999年1月1日將其中的30%用于對外投資聯營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔投資風險。已知當地政府規定的扣除比例為20%，該企業1999年度應納房產稅( )萬元。(2000)

　　A.24 B.22.8 C.30 D.16.8

　　【答案】B

　　【解析】未參與聯營部分的房產原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)，則兩部分房產稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8(萬元)。

　　【例題2】某公司2008年購進一處房產，2009年5月1日用于投資聯營(收取固定收入，不承擔聯營風險)，投資期3年，當年取得固定收入l60萬元。該房產原值3000萬元，當地政府規定的減除幅度為30%，該公司2009年應繳納的房產稅為(　)(2010年)

　　A.21.2萬元　　B.27.6萬元　　C.29.7萬元　　D.44.4萬元

　　【正確答案】B

　　【答案解析】該公司2009年應繳納的房產稅=160×12%+3000×(1-30%)×4/12×1.2%=27.6(萬元)

　　(5)居民住宅區內業主共有經營性房產繳納房產稅。

　　從2007年1月1日起，對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中:

　　①自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;

　?、诔鲎獾模勒兆饨鹗杖胗嬚?。

　　(6)新增內容：從價計征房產稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　【解析】宗地容積率指項目用地范圍內總建筑面積占總用地面積的比值，即宗地容積率=項目用地范圍內總建筑面積÷總用地面積。

　　【例題3】甲公司2009年支付4000萬元取得20萬平方米土地使用權，新建房屋建筑面積8萬平方米，工程造價1800萬元，2010年12月完工并通過驗收。

　　則：宗地容積率=8萬平方米÷20萬平方米=0.4。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　土地單價=4000萬元÷20=200元/平方米

　　該廠房的房產稅計稅原值=1800+(2×8×200)=1800+3200=5000萬元

　　2.從租計征――計稅依據為房產租金收入。

　　(1)如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。

　　(2)對出租房產，約定免收租金期限的，在免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

　　(二)稅率――記憶

　　1.從價計征：稅率為1.2%;

　　2.從租計征：稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產稅。

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