2012年注會考試《稅法》輔導：第八章(7)

更新時間：2012-03-19 09:11:22 來源：|0

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　　(四)土地增值稅扣除項目$lesson$

　　1.除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定這四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

　　3. 房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

用途	收入	成本費用
①建成后產權屬于全體業主所有的	無需確認收入	其成本、費用可以扣除
②建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的	無需確認收入
③建成后有償轉讓的	計算收入

　　5.共同的成本費用(新增)

　　屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　6.質保金(新增)

　　房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　7.土地閑置費(新增)

　　房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。

　　8.契稅(新增)

　　房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　9.拆遷安置費的扣除，按以下規定處理：

安置類型	稅務處理
（1）房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的	安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
（1）房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的	房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（2）開發企業采取異地安置	異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費
（2）開發企業采取異地安置	異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費
（3）貨幣安置拆遷的	房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費