2012年注會考試《稅法》輔導：第八章(6)
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第五節 應納稅額的計算$lesson$
一、增值額的確定――計稅依據
土地增值額=轉讓收入-扣除項目金額
納稅人有下列情形之一的，則按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：
1.隱瞞、虛報房地產成交價格的;
2.提供扣除項目金額不實的;
3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的;
二、應納稅額計算
【例題4】2004年某房地產開發公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關的土地使用權費及開發成本合計為4800萬元;該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息;該商品房所在地的省政府規定計征土地增值稅時房地產開發費用扣除比例為10%;銷售商品房繳納的有關稅金770萬元。該公司銷售該商品房應繳納的土地增值稅為( )(2005年)
A.2256.5萬元 B.2445.5萬元 C.3070.5萬元 D.3080.5萬元
【正確答案】B
【答案解析】
計算扣除金額=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(萬元);
計算土地增值額=14000-7010=6990(萬元);
計算增值率=6990÷7010×100%=99.7%，確定適用稅率為40%、扣除系數5%;
應納土地增值稅=6990×40%-7010×5%=2445.5(萬元)。
三、房地產開發企業土地增值稅清算(新修訂)
(一)土地增值稅的清算單位
以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
(二)土地增值稅清算的條件
|
應進行清算 |
主管稅務機關可要求納稅人進行清算 |
|
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的 |
（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的 |
|
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的 |
（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 |
|
（3）直接轉讓土地使用權的 |
（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的――應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算 |
|
（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況 |
(三)非直接銷售和自用房地產的收入確定
1.房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;
(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
2.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
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