一、用益物權的基本理論$lesson$

　　用益物權人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權利。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，用益物權包括土地承包(1)土地承包經(jīng)營權;(2)建設用地使用權;(3)宅基地使用權;(4)地役權;(5)準物權。具體包括海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利。

　　解釋：與財產(chǎn)所有權、擔保物權相比較，用益物權具有如下特征：(1)用益物權以對標的物的“使用、收益”為主要內(nèi)容，并以對物的“占有”為前提;而擔保物權中的抵押權不以物的占有為前提，質押權、留置權雖移轉占有，但這種占有的目的在于權利保持和公示，而非在于標的物的使用;(2)用益物權除地役權外，均為主物權，擔保物權為從物權;(3)用益物權主要以不動產(chǎn)為客體，主要通過登記公示;(4)用益物權是直接支配他人的物的權利。

　　二、主要用益物權介紹

　　(一)土地承包經(jīng)營權

　　土地承包經(jīng)營權自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。

　　1、承包經(jīng)營期限：根據(jù)《物權法》的規(guī)定，耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年到50年。林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。

　　2、如果采取互換、轉讓方式流轉土地承包經(jīng)營權的情況下，如果沒有辦理登記手續(xù)的，不得對抗善意第三人。

　　3、通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務院的有關規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。在承包期內(nèi)，承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權人有權依照法律規(guī)定獲得相應補償。

　　(二)建設用地使用權

　　1、登記生效

　　建設用地使用權的取得必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權生效的條件。

　　2、建設用地使用權的流轉(“房隨地走、地隨房走、房地一體”的流轉規(guī)則)

　　(1)建設用地使用權在轉讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物一并處分。

　　(2)當建筑物轉讓、互換、出資或者贈與時，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。

　　提示：如果建設用地使用權用于住宅建設的，當住宅建設用地使用權期間屆滿的，可以自動續(xù)期。

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