一、投資性房地產的確認

　　1.投資性房地產的概念

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，主要包括：①已出租的土地使用權;②持有并準備增值后轉讓的土地使用權;③已出租的建筑物。

　　2.投資性房地產確認中應注意：

　　(1)已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中，用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權;用于出租的建筑物是指企業擁有產權的建筑物。

　　通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，視同投資性房地產。

　　(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　根據1999年4月26日國土資源部發布的《閑置土地處理辦法》的規定,土地使用者依法取得土地使用權后,未經原批準用地的人民政府同意,超過規定的期限未動工開發建設的建設用地屬于閑置土地。具有下列情形之一的,也可以認定為閑置土地:(1)國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的;(2)已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的;(3)法律、行政法規規定的其他情形。《閑置土地處理辦法》還規定,經法定程序批準,對閑置土地可以選擇延長開發建設時間(不超過1年)、改變土地用途、辦理有關手續后繼續開發建設等方案。

　　(3)某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　(4)企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　(5)下列各項不屬于投資性房地產：①自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如，企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。②作為存貨的房地產，如房地產開發商開發完成的商品房，屬于存貨，不屬于投資性房地產。

　　【例1】下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。

　　A. 企業擁有并自行經營的飯店 B. 企業以經營租賃方式租出的寫字樓

　　C. 房地產開發企業正在開發的商品房 D. 企業持有擬增值后轉讓的土地使用權

　　【答案】BD

　　【解析】已出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權屬于投資性房地產，A項屬于固定資產、C項屬于存貨。

　　二、投資性房地產的核算

　　投資性房地產的核算可以采用成本模式和公允價值模式分別進行核算，具體分析如下。

　　(一)采用成本模式核算投資性房地產

　　采用成本模式核算投資性房地產，可以分為初始確認、后續計量和處置三個步驟：

　　1.投資性房地產的初始計量

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量。不同來源的房地產其成本構成不同：

　　(1)外購的投資性房地產

　　對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　【例2】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關稅費購入了800平方米商業用房，當日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購入投資性房地產的賬務處理是：

　　借：投資性房地產 1010

　　貸：銀行存款(1000+10) 1010

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