第五節(jié)　應(yīng)稅收入與扣除項目2

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

　　計算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×扣除率

　　1、稅率、扣除率

　　2、增值額、扣除項目金額

　　【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)，取得收入4000萬元，扣除項目金額1000萬元。

　　計算步驟：

　　(1)收入總額=4000

　　(2)扣除項目金額=1000

　　(3)增值額=4000-1000=3000

　　(4)增值率(增值額÷扣除項目金額×100%)=3000÷1000=300%找稅率 第四級60% ;35%

　　(5)第四檔稅率60%

　　(6)應(yīng)納土地增值稅稅額=3000×60%-1000 ×35%=1450

　　計算土地增值額時準予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：

　　一、應(yīng)稅收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

　　二、確定增值額的扣除項目

　　(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款;

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(1)土地征用及拆遷補償費

　　(2)前期工程費(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安裝工程費

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費

　　(5)公共配套設(shè)施費

　　(6)開發(fā)間接費用

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本按照實際發(fā)生扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

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