三、物權(quán)變動(dòng)

　　物權(quán)變動(dòng)分為不動(dòng)產(chǎn)(以登記為要件)的物權(quán)變動(dòng)和動(dòng)產(chǎn)(以交付為原則)的物權(quán)變動(dòng)兩種。

　　(一)、不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)

　　根據(jù)《物權(quán)法》的第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。根據(jù)這條規(guī)定，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記效力采取的是登記生效主義。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力。

　　同時(shí)該條還規(guī)定了“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”在考試中要注意“法律另有規(guī)定的除外”。“法律另有規(guī)定的除外”主要有以下幾種情形：

　　1、第9條第2款所規(guī)定的“依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”

　　2、在《物權(quán)法》第28條、29條、30條的規(guī)定：(1)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。(2)因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。(3)因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

　　提示：《物權(quán)法》的第31條規(guī)定，根據(jù)第28條、29條、30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)的時(shí)候，依照該法律規(guī)定需要辦理登記手續(xù)的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　3、根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定以及國家的實(shí)際情況，物權(quán)法特別規(guī)定，特別物權(quán)的變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件。這樣的情形主要有：(1)土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。(2)地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。(3)已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。從這條規(guī)定來看，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。

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